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不動産

ドラマ「正直不動産」で取り上げられた使える不動産の知識および用語まとめ

この記事では、正直不動産で取り上げられた

不動産の知識・用語

をまとめてみました。

はじめに、私のプロフィールから

プロフィール

現役の不動産賃貸の営業マン宅建士持ち

業界歴は約15年で、現在は元付業者勤務になります。

客付業者にいたこともありますが、営業力は欠片もないのですぐ辞めました(笑)

今は手元にある賃貸物件だけで、のうのうと月平均100万円くらいの売上を上げております。

こんな感じの営業マン(笑)が解説しております。

さて、これまで正直不動産で取り上げられた不動産知識・用語は

第1話 サブリースのリスク

第2話 売買の媒介契約の種類と賃貸の申込後の賃料アップ

第3話 ペアローンのリスク

第4話 事故物件の定義と告知義務の有無

第5話 ホームインスペクション(建物状況調査)とは?

第6話 建築条件付き土地のメリット・デメリット

第7話 リバースモーゲージのメリット・デメリット

第8話 地面師とは?特徴と騙されない対策と方法

第9話 手付金は返ってくる?

第10話 不動産の管理手数料の相場

になります。

次のような「疑問・要望・悩み」のある方は、読み進めてみて下さい。

  • 不動産知識をつけることで、もっとドラマを楽しみたい
  • 賃貸契約や物件購入の際、気をつけるべきポイントを知りたい

不動産知識がついてからドラマをみると、これまでと違った視点からドラマを楽しめることでしょう。

また、ドラマに出てくる知識や用語を覚えることで、賃貸および売買契約の際、トラブルを未然に防げるメリットもあります。

それでは、以下各回のリンクと概要を貼りますので、興味のあるところから読み進めてみましょう!

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第1話 サブリースのリスク

第1話は、初回ということもあり他にも話題がてんこ盛りでしたが、

メインの話はサブリース

について

サブリースは

メリット

  • プロに任せて管理が楽ちん
  • 空室が続いても家賃保証され、空室リスクがない

といったメリットがある一方

デメリット

  • 収益が悪くなると、サブリース会社から解約され見捨てられる
  • 古くなると家賃の維持が難しい
  • 古くなると莫大な修繕費用がかかる

といったデメリットがあることを忘れてはいけません。

デメリットを理解した上で、アパート経営をはじめるか、よくよく検討しましょう。

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第2話 売買の媒介契約の種類と賃貸の申込後の賃料アップ

第2話では、

ポイント

  • 不動産を売却する際に結ぶ「媒介契約」の種類と内容
  • 賃貸で申込後に賃料アップされた話

がメイン

それぞれ内容が賃貸と売買で異なるので、分けて解説していきます。

売買の媒介契約の種類

自宅など不動産を売る時は、基本的に不動産業者と媒介契約を結びます。

媒介契約には、以下の3つがあります。

媒介契約の種類

  • 専属専任媒介契約 → 他の不動産業者と媒介契約は結べない(自分が買主を見つけるのもNG)
  • 専任媒介契約 → 他の不動産業者と媒介契約は結べない(自分が買主を見つけるのはOK)
  • 一般媒介契約 → 他の不動産業者とも媒介契約を結べる

一見、一般媒介契約でも良さそうな気がしますが、利害関係のない私が見ても「専任」or「専属専任」がおすすめ

なぜなら、あまりに多くの不動産業者と媒介契約を結ぶと、

一般媒介契約のデメリット

  • 他社にも依頼しているから、売上ならない可能性があるから本気になれない
  • 鍵紛失などトラブルがあった際、どこの不動産業者がやったことか責任の所在があいまいになる

といったデメリットがあるから

また、専任または専属専任媒介契約を結んだからといって、他業者はその物件を紹介できなくなることはありません。

レインズという不動産業者のみ閲覧できるサイトを通じて、どの不動産業者も紹介することが可能

それでも一般媒介契約が良いというのであれば、信頼できる2社程度にお願いするのが得策です。

賃貸の申込後の賃料アップ

まず、こんなこと現実にあり得るかの話をすると

普通にあります

物件の募集は、退去前・リフォーム前から行うもの

リフォームの結果

TAKASUGI

リフォームにすごいお金かかったから、家賃10,000円上げて募集して

なんてことは、よくあります。

この時、申込が入っていなければいいのですが、入ってしまっていることもあるので困りもの💦

あとは、山Pがやったように事情を話して、オーナー側がどこまで折れてくれるか次第となります。

入居中・リフォーム中・建築中

こういった物件は、途中で引き渡し時期や条件が変わる可能性があるため、注意が必要です。

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第3話 ペアローンのリスク

ペアローンのメリットは、

1人の収入では受けられない融資を夫婦そろえば受けられる

こと

よって、通常では購入できない高額の物件を購入することができてしまう夢のような仕組み

しかし、当然うまい話には裏があり・・・特に

離婚

すると大きなデメリットに!?

B助

うちは仲がいいから大丈夫、大丈夫

なんて人に限って、数年後に離婚してしまうケースはよくあること

離婚してもローンは減りませんし、どちらかが払うのを止めたら、

お互い保証人になっているため、2人分のローンを支払う羽目に💦

実に3組に1組は離婚する時代です。

また、離婚せずとも出産や育児、病気で片方の収入が減ったりなくなったりすることは想定できます。

上記リスクを考慮せず、無理なペアローンを組まないよう注意しましょう。

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第4話 事故物件の定義と告知義務の有無

そもそも、

事故物件の定義

ってお分かりですか?

一般の人の感覚だと、

人が室内で亡くなる = 事故物件

と勘違いされている人が多いように思います。

事故物件となるのは

ポイント

  • 犯罪に巻き込まれて亡くなったり、自ら命を絶ったりしたとき
  • 亡くなられてから長時間経過し、腐乱した状態で発見されたとき

上記のような場合は、不動産業者側から告知することが義務付けられます。

もし上記以外の、たとえば

病気で亡くなられ発見は数日後

といった場合は、事故物件にはならないのです。

よって、告知義務もなくなります。

どうしても、人が亡くなられた物件を避けたいのなら、

ポイント

  • 営業マンへ退去理由を聞く
  • ストレートに前入居者は亡くなっていないか聞く
  • あまりに相場より安い物件は、疑って契約しない
  • 大島てる」のサイトでチェック

といった方法を取ってみましょう。

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第5話 ホームインスペクション(建物状況調査)とは?

ホームインスペクションとは、

①建物に精通した建築士などが
②第三者の立場で
③劣化状況・欠陥の有無を調べる
④その調査結果を元に
⑤修繕・メンテナンスすべき「箇所・タイミング・費用」をアドバイスする

問題ないことが分かれば、購入希望者は安心して物件を買うことができます。

また、今後の修繕の時期や費用がどれくらいになるか、見通ししやすくなるのもメリットです。

しかし、このホームインスペクション

説明義務はあるが、実施義務はありません

よって、私も仕事上では

「建物状況調査の有無 → なし」

で説明は終了

実施するにも費用と時間がかかるし、もし欠陥がみつかれば

デメリット

  • 希望価格で売れなくなる
  • 購入希望者が買うのをやめる、値引き交渉してくる
  • 修繕するのに費用がかかる

といったデメリットも

今は実施されることは少ないですが、今後中古住宅が多くなってきた際は、是非浸透してほしい制度ですね

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第6話 建築条件付き土地のメリット・デメリット

建築条件付き土地とは

ポイント

  • 建築会社が指定されている
  • 一定の期間内に建築プランを決める必要がある

といった条件で売り出されている土地のこと

そして、建築条件付きの土地を買う際のメリット・デメリットは以下のとおり

・通常の土地より割安な傾向

・間取りや内装を「ある程度」自由に決められる

・間取りや内装の自由度は低い

・建築業者を選べない

・建築プランを決める期間が短い

・期間内に請負契約を結ばないと土地契約は白紙になる

正直、デメリットの方が多いと思うので、不動産に精通していないなら余程好条件でない限りスルーすべきかな?

購入するにしても、必ず契約内容をよくよく確認した上で購入するようにしましょう。

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第7話 リバースモーゲージについて

リバースモーゲージの特徴は

自宅を売らず住み続けながら、自宅を担保に老後資金の借り入れを行う制度

です。

月々は利息分のみの支払いとなるため、負担は軽くなります。

最後、契約者がお亡くなりになったときに、自宅を売却する等で元金を回収

一見悪くない制度に見えますが、

デメリット

・金利の上昇リスク

・担保評価の下落リスク

・長生きするリスク

といった3つのリスクが存在します。

担保価値が下がったり、長生きしたりすることで、

・返済額が増える

・追加担保を要求される

といった事態が想定されるのです。

三井住友銀行のリバースモーゲージでは、上記リスクはないと記載があります。

しかし、まだまだ歴史の浅い金融商品であるため、まだ表面化されていないリスクも考えられます。

将来、リバースモーゲージにするか売却するか、家族間でよく話し合ってから決断するようにしましょう。

また、老後資金は若いうちから投資などで資産形成していくことも重要です。

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第8話 地面師とは?特徴と騙されない対策と方法

地面師(じめんし)とは、他人の土地の所有者に成りすまして、詐欺を行う人または集団のこと

土地売買のプロっぽい呼び名ですが

ただの犯罪者

です。

あまり地面師と遭遇する機会はないかもしれませんが、第8話は通常の土地建物の取引について学ぶべき要素があります。

それは

あせって契約や入金をしないこと

地面師でなくとも、普通の営業マンでも売上欲しさに契約を急かしてきます。

TAKASUGI

今決めないと、次の人に回っちゃいますよ・・・

は、よく使われるクロージングトークです。

「他人に取られちゃうから」とあせって大きな買い物をすべきではありません。

尚、一躍「地面師」という言葉を有名にしたのが、大手住宅メーカーの積水ハウス

目黒区西五反田の土地をめぐり、地面師の罠にかかりました。

被害額は

63億円

といわれております。

この件はニュースでも大きく取り上げられ、なんと書籍にもなっております!?

興味のある方は、是非ご一読してみて下さい。

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第9話 手付金は返ってくる?

手付金は、売買契約と同時に売主へ支払う金額のこと

  • 安易なキャンセル防止
  • 安心して契約するための証

といった役割があります。

そして、もし契約後に買主の事情で契約解除を申し出た場合、

手付金は1円返ってきません!

ただし、

・住宅ローン審査に落ちた場合、違約金なしの特約が明記されている

・事故物件であるなど、重要な事実が契約後に判明した

といった場合は、支払った手付金は返ってきます。

住宅ローン審査は、意外と落ちる人は多いです。

また、前述のように事故物件であることや欠陥箇所が契約書に明記されていれば、売主に落ち度はありません。

契約書の特約部分は、穴が空くまでチェックするようにしましょう。

尚、手付金は決まりはないものの相場は

売買代金の5~10%

となります。

決して安くない金額を差し出すため、安易に契約したり、特約で重要なことを見逃したりしないよう、気をつけましょう。

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第10話 不動産の管理手数料の相場

管理会社へ支払う管理手数料の相場は5%と言われております。

しかし、ドラマでは登坂不動産から管理物件を根こそぎ奪うことを目的に、ミネルヴァ不動産は

管理手数料2%

で管理するとオーナーを引き抜きにかかりました。

では、実際に不動産管理を経験している私から、この手数料率はどうかと聞かれたら

大変な仕事に対して、全く割に合わない

と即答します。

ただ、管理費はそこそこに、

  • 新規契約時の仲介手数料
  • 更新契約時の事務手数料
  • 原状回復工事の上乗せ利益

などトータルでの売上見込みをみると、物件次第でこの手数料率でも問題ないケースは考えられます。

とはいえ、アパート経営されている方やこれからアパート経営を考えている方には

コストの安さだけで管理会社を選んではいけない

と声を大にしてお伝えしたい!

必ず、管理サービスの質や管理手数料以外のコストをトータルで考え、管理会社を選びましょう。

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終わりに

以上が正直不動産で取り上げられた知識・用語でした。

この記事では概要だけ触れておりますので、もっと深く知りたい人は是非個別記事をお読み下さい。

不動産の知識が増えると、違った角度からドラマをもっと楽しむことができるでしょう。

また、実際に不動産を借りたり・買ったり・売ったりするときにも役立ちます。

原作マンガもありますので、ドラマが終わってからも引き続き正直不動産を楽しむことができますよ♪

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