専任媒介と一般媒介の違い　正直不動産2話を視聴した現役不動産営業の解説

この記事は、2007年から主に不動産業界にいる私が、

正直不動産（2話）

を視聴しドラマの中で出てきた専門用語を解説しております。

最初に、私の不動産に関するプロフィールを紹介

ドラマを見て

といった不動産について興味がある人は、是非読み進めていただければと存じます。

逆に

って俳優やストーリ自体に興味がある人は、ご退場いただいた方がいいかも（笑）

さて、この記事では、

について解説していきます。

にはぜひ覚えて役立ててほしい内容

この記事を読むことで、不動産知識を高め、もっとこのドラマを楽しく視聴いただけると幸いです。

原作マンガもあるので、興味ある人はどうぞ👍

ドラマが好評でけっこう売れているようなので、アマゾンでなくなったら楽天他でお探し下さい。

ネタバレ注意！　正直不動産第2話のあらすじ

第1話で「嘘をつけなくなる呪い」にかかった山P（笑）

そのせいで、営業成績はガタ落ち⇩

トップの座はライバルの市原隼人に奪われる。

売主からの媒介依頼で一般媒介進めるとか・・・賃貸やっている私でもあり得ないこと提案していたし（笑）

そんな中、市原が取った賃貸申込でトラブル発生

内容は申込後の家賃10,000円アップとのことで、申込客が炎上するのは必至！

それを営業成績イマイチの山Pに、詳細も言わず降ってくる嫌がらせ

結局、嘘のつけない山Pは、真実だけでオーナー交渉、商談を成立させるが、、、

第3話へ続く・・・

媒介契約の種類と違い

売主が物件を売ろうとしたら、まず不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約は以下の3つ

専任媒介と一般媒介の違い

「専任媒介」と「一般媒介」の違いから解説

まず、専任媒介契約のメリットとしては、

何かあったときの責任の所在が明らか

なこと

1社しか請け負っていないのですから、

・募集中の物件内で事故（鍵の紛失など）

・いつまで経っても売れない

なんてことにならないよう、基本きちんと物件や鍵の管理と募集活動を行ってくれます。

一方、一般媒介契約のメリットは、

複数の不動産業者が紹介できる

ということ

1社だけにお願いするより、多くのお客さんの目に触れる可能性があります。

一方、専任媒介契約のデメリットは、

物件を囲われる（他の不動産業者に隠す）

こと

第1話で出てきた仲介手数料の「両手取り」・・・

多くの不動産営業マンは、これを狙っています。

そのため、まだ申込が入っていない物件でも、

って言われてしまうことがあるのです。

次に、一般媒介契約のデメリットは、

ということ

要約すると、専任媒介契約のメリットの逆

って感じになるのです。

結論：専任または専属専任で媒介契約するのが無難

売却の場合も賃貸の場合も、基本

1社のみに依頼する

のが経験上正解です。

理由としては、

ということ

ちなみに、「レインズ」とは、

不動産業者のみが閲覧できる物件サイト

です。

ここに掲載されていれば、日本全国どの不動産業者が紹介することができます。

もはや一般媒介契約にするメリットはどこにもないのです！

仮に、頼んだ1社の対応が悪かったり、いつまで経っても決めてくれなかったりしたら、

媒介契約を解除して、他の不動産業者へ依頼

しましょう。

申込した物件の家賃が上がるなんて、現実でもあり得るの？

申込した物件が、後になって家賃が上がる・・・そんなこと現実でもあり得るのか・・・

A.普通にあり得ます

すでに申込が入っているか否かはともかく、最初の募集よりあとからアップは、何度も見てきています。

当然、借り手からしたら気分悪いし、余計にお金かかるのでいいことないですよね💦

しかし結論として、

契約前の状況で元の賃料で契約することは、ほぼ不可能

弁護士にも確認したことあるけど、申込段階では訴訟になってもオーナー有利なのだそう・・・

だから、ドラマの山Pが5,000円増まで交渉できたのは、比較的良いパフォーマンスなんです。

一応、同じような目に遭ったとしたら

といった行動を取るくらいでしょうか・・・

ただ、私の経験上、クレームつけて貴重な時間を無駄にするのは止めた方がいい

元に戻せず予算オーバーであるなら、スパっと次の物件探しに向かうことをオススメします。

おとり広告って何？

おとり広告とは、

募集終了または募集していない優良物件情報をネット掲載し、とりあえず来店を促す行為

です。

当然募集されていない物件なのですから、来店してもその物件は契約できません。

とりあえず来店させて、

のが不動産屋の狙いです。

明らかなおとり広告は、スーモをはじめ大手ポータルサイトでは随分と厳格になりました。

しかし、とはいえまだそれなりにあるのが現実・・・

まあ、単純なネットから落とし忘れもあるため、おとり広告の線引きは微妙ですが、

おとり広告で来店させられた

と感じたら、その不動産屋とはあまり関わらない方が無難です。

ちなみに、私の場合は逆で、接客数を減らしたいので全くやりません。

私は元付業者なので、物件案内以外にも多くの業務があるから・・・

下手に人気物件が出ると問い合わせが殺到するため、

決まったら速攻ネットから落とします

不動産会社によって、考え方はぜんぜん違うってことですね（笑）

賃貸の預かり金

これは、若干グレーな問題

基本的に賃貸では、預かり金などなく契約時1回で契約金を支払われるのが望ましいです。

少なくとも、キャンセルして契約にならないのに預かり金返さないはレッドカード

ちなみに、私の場合は

のいずれかなら、預かり金を徴収することがあります。

理由は預からないで申込取ると、平気で音信不通になる奴多いから

私は、預かり金の件はちゃんと書面にして、事前に説明しております。

その書面は弁護士に見せて問題ない言われているので、お金を事前に預かること自体が違法ではない模様

違法なら、そもそもドラマでそんなシーンやらないですよね💦

尚、預かり金は

となります。

ただ、山Pが言うように、まともでない不動産屋はマジでキャンセルしても、なかなか返してくれません。

基本的に、内見しようとしないと、

申込とお金の預け入れは契約することを大前提

として行うようにしましょう。

それで、無用なトラブルは避けられます。

まとめ

最後に、この記事の要点をまとめます。

・物件の売却を考えている人
　専任か専属専任で媒介契約を結ぶべき

・申込後賃料増額されたら
　予算内なら妥協して契約するか、さっさとキャンセルして次を探す

・おとり広告に出会ったら
　その不動産屋とは関わらないこと

・預かり金を求められたら
　契約する強い意志があるなら、預けるのはあり

第2話も、不動産やっていればよくあるトラブルが取り上げられており、一般の方にも役立つ内容でした。

第3話は予告見る限り、「ペアローン」の話が出てきそうですね。

次の放送（録画を後から見ますが・・・）が待ち遠しいです！

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