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不動産

専任媒介と一般媒介の違い 正直不動産2話を視聴した現役不動産営業の解説

この記事は、2007年から主に不動産業界にいる私が、

正直不動産(2話)

を視聴しドラマの中で出てきた専門用語を解説しております。

最初に、私の不動産に関するプロフィールを紹介

投稿者の不動産歴

私は現役の不動産賃貸の営業マン宅建士持ち

業界歴は約15年で、元付業者勤務になります。

客付業者にいたこともありますが、営業力は欠片もないのですぐ辞めました(笑)

今は手元にある物件だけで、のうのうと月平均100万円くらいの売上を上げております。

ドラマを見て

A子

不動産屋の裏側って実際どうなっているの?

正直不動産を見て、不動産についてもっと深く知りたい!

B助

といった不動産について興味がある人は、是非読み進めていただければと存じます。

逆に

A子

山Pが見れるだけで十分!!

って俳優やストーリ自体に興味がある人は、ご退場いただいた方がいいかも(笑)

さて、この記事では、

ポイント

  • 媒介契約の種類と違い
  • 申込した物件の家賃が上がるなんて、現実でもあり得るの?
  • おとり広告って何?
  • 賃貸の預かり金

について解説していきます。

こういう人にオススメの記事

  • これから引っ越しを考えている人
  • これから自宅の売却を考えている人

にはぜひ覚えて役立ててほしい内容

この記事を読むことで、不動産知識を高め、もっとこのドラマを楽しく視聴いただけると幸いです。

原作マンガもあるので、興味ある人はどうぞ👍

ドラマが好評でけっこう売れているようなので、アマゾンでなくなったら楽天他でお探し下さい。

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ネタバレ注意! 正直不動産第2話のあらすじ

第1話で「嘘をつけなくなる呪い」にかかった山P(笑)

そのせいで、営業成績はガタ落ち⇩

トップの座はライバルの市原隼人に奪われる。

売主からの媒介依頼で一般媒介進めるとか・・・賃貸やっている私でもあり得ないこと提案していたし(笑)

そんな中、市原が取った賃貸申込でトラブル発生

内容は申込後の家賃10,000円アップとのことで、申込客が炎上するのは必至!

それを営業成績イマイチの山Pに、詳細も言わず降ってくる嫌がらせ

結局、嘘のつけない山Pは、真実だけでオーナー交渉、商談を成立させるが、、、

第3話へ続く・・・

媒介契約の種類と違い

売主が物件を売ろうとしたら、まず不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約は以下の3つ

媒介契約の種類

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

専任媒介と一般媒介の違い

「専任媒介」と「一般媒介」の違いから解説

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

  • 専任媒介契約 → 1社だけに売却依頼
  • 一般媒介契約 → 複数の不動産会社へ売却依頼

まず、専任媒介契約のメリットとしては、

何かあったときの責任の所在が明らか

なこと

1社しか請け負っていないのですから、

・募集中の物件内で事故(鍵の紛失など)

・いつまで経っても売れない

なんてことにならないよう、基本きちんと物件や鍵の管理と募集活動を行ってくれます。

一方、一般媒介契約のメリットは、

複数の不動産業者が紹介できる

ということ

1社だけにお願いするより、多くのお客さんの目に触れる可能性があります。

一方、専任媒介契約のデメリットは、

物件を囲われる(他の不動産業者に隠す)

こと

第1話で出てきた仲介手数料の「両手取り」・・・

多くの不動産営業マンは、これを狙っています。

そのため、まだ申込が入っていない物件でも、

A子

申込入っちゃったので、募集終了です!

って言われてしまうことがあるのです。

次に、一般媒介契約のデメリットは、

一般媒介契約のデメリット

  • 責任の所在が不確か
  • 不動産業者は決めないと売上0のため、確実に売上が見込める専任より本気になれない

ということ

要約すると、専任媒介契約のメリットの逆

A子

一般媒介契約とったけど、この売主の条件厳しい・・・

依頼されているのうちだけじゃないから、適当でいいや

募集中の物件の鍵紛失した言われても、うち以外にも頼んでるんだし責任取れんよ

B助

って感じになるのです。

結論:専任または専属専任で媒介契約するのが無難

売却の場合も賃貸の場合も、基本

1社のみに依頼する

のが経験上正解です。

理由としては、

ポイント

物件を囲われる恐れがあるが、それは自分達で決められる優良物件に限る

条件並み~厳しい物件は、レインズへの掲載が義務付けられているため、基本どの不動産業者も紹介できる

ということ

ちなみに、「レインズ」とは、

不動産業者のみが閲覧できる物件サイト

です。

ここに掲載されていれば、日本全国どの不動産業者が紹介することができます。

もはや一般媒介契約にするメリットはどこにもないのです!

仮に、頼んだ1社の対応が悪かったり、いつまで経っても決めてくれなかったりしたら、

媒介契約を解除して、他の不動産業者へ依頼

しましょう。

ちなみに 専属専任媒介契約と専任媒介契約との違い

専属専任媒介契約だと、売主が自分で買い手を探すことができない(専任媒介契約はOK)

例:売主が「友人に売ることにしたから、募集終了でいっすよ」ってことができなくなります。

申込した物件の家賃が上がるなんて、現実でもあり得るの?

申込した物件が、後になって家賃が上がる・・・そんなこと現実でもあり得るのか・・・

A.普通にあり得ます

途中から家賃が上がる主なパターン

リフォーム前 → とりあえず前の家賃条件で募集して
リフォーム後 → すごいお金かかったから家賃10,000円アップで募集して

すでに申込が入っているか否かはともかく、最初の募集よりあとからアップは、何度も見てきています。

当然、借り手からしたら気分悪いし、余計にお金かかるのでいいことないですよね💦

しかし結論として、

契約前の状況で元の賃料で契約することは、ほぼ不可能

弁護士にも確認したことあるけど、申込段階では訴訟になってもオーナー有利なのだそう・・・

だから、ドラマの山Pが5,000円増まで交渉できたのは、比較的良いパフォーマンスなんです。

一応、同じような目に遭ったとしたら

もし申込後に家賃アップされたら

  • ダメ元で戻せないか交渉してもらう
  • まだ予算内なら、渋々契約する
  • 「そんなオーナーこっちから願い下げ」と他の物件を探す

といった行動を取るくらいでしょうか・・・

ただ、私の経験上、クレームつけて貴重な時間を無駄にするのは止めた方がいい

元に戻せず予算オーバーであるなら、スパっと次の物件探しに向かうことをオススメします。

おとり広告って何?

おとり広告とは、

募集終了または募集していない優良物件情報をネット掲載し、とりあえず来店を促す行為

です。

当然募集されていない物件なのですから、来店してもその物件は契約できません。

とりあえず来店させて、

ポイント

  • 他の不動産屋に行かれないようにする
  • 他の物件で成約させる

のが不動産屋の狙いです。

明らかなおとり広告は、スーモをはじめ大手ポータルサイトでは随分と厳格になりました。

しかし、とはいえまだそれなりにあるのが現実・・・

まあ、単純なネットから落とし忘れもあるため、おとり広告の線引きは微妙ですが、

おとり広告で来店させられた

と感じたら、その不動産屋とはあまり関わらない方が無難です。

ちなみに、私の場合は逆で、接客数を減らしたいので全くやりません。

私は元付業者なので、物件案内以外にも多くの業務があるから・・・

下手に人気物件が出ると問い合わせが殺到するため、

決まったら速攻ネットから落とします

不動産会社によって、考え方はぜんぜん違うってことですね(笑)

賃貸の預かり金

これは、若干グレーな問題

基本的に賃貸では、預かり金などなく契約時1回で契約金を支払われるのが望ましいです。

少なくとも、キャンセルして契約にならないのに預かり金返さないはレッドカード

ちなみに、私の場合は

ポイント

  • 新築で未完成
  • 退去前で内見できない

のいずれかなら、預かり金を徴収することがあります。

理由は預からないで申込取ると、平気で音信不通になる奴多いから

私は、預かり金の件はちゃんと書面にして、事前に説明しております。

その書面は弁護士に見せて問題ない言われているので、お金を事前に預かること自体が違法ではない模様

違法なら、そもそもドラマでそんなシーンやらないですよね💦

尚、預かり金は

預かり金の行方

  • 契約になったら契約金の一部に充当
  • 契約にならなかったら返金(振込手数料は取るよ)

となります。

ただ、山Pが言うように、まともでない不動産屋はマジでキャンセルしても、なかなか返してくれません。

基本的に、内見しようとしないと、

申込とお金の預け入れは契約することを大前提

として行うようにしましょう。

それで、無用なトラブルは避けられます。

ちなみに 売買の手付金は返ってこない?

賃貸の預かり金と似たようなもので、売買には「手付金」というものが存在します。

こちらは法的にも根拠があり、ホワイトなもの

もし売買契約をキャンセルする場合、買主は手付金を放棄しなければなりません。

反対に、売主の方が売買契約をキャンセルする場合、手付金の倍額を買主に支払う必要があります。

売買は金額が大きく募集できない期間があると、売主は賃貸より大きな不利益となります。

そして買う方も大きな買い物ですから、急に売主に売るのを止められてはたまったものではありません。

そこで、双方の保護の観点から、手付金という制度が存在しているのですね。

まとめ

最後に、この記事の要点をまとめます。

・物件の売却を考えている人
 専任か専属専任で媒介契約を結ぶべき

・申込後賃料増額されたら
 予算内なら妥協して契約するか、さっさとキャンセルして次を探す

・おとり広告に出会ったら
 その不動産屋とは関わらないこと

・預かり金を求められたら
 契約する強い意志があるなら、預けるのはあり

第2話も、不動産やっていればよくあるトラブルが取り上げられており、一般の方にも役立つ内容でした。

第3話は予告見る限り、「ペアローン」の話が出てきそうですね。

次の放送(録画を後から見ますが・・・)が待ち遠しいです!

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