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不動産

サブリースのメリット・デメリット 正直不動産1話を視聴した現役不動産営業の解説 

この記事は、2007年から主に不動産業界にいる私が、

正直不動産(1話)

を視聴しドラマの中で出てきた専門用語や豆知識を解説しております。

最初に、私の不動産に関するプロフィールを紹介

投稿者の不動産歴

私は現役の不動産賃貸の営業マン(宅建士持ち

業界歴は約15年で、元付業者勤務になります。

客付業者にいたこともありますが、営業力は欠片もないのですぐ辞めました(笑)

今は手元にある物件だけで、のうのうと月平均100万円くらいの売上を上げております。

ドラマを見て

A子

不動産屋の裏側って実際どうなっているの?

正直不動産を見て、不動産についてもっと深く知りたい!

B助

といった不動産について興味がある人は、是非読み進めていただければと存じます。

逆に

A子

山Pが見れるだけで十分!!

って俳優やストーリ自体に興味がある人は、ご退場いただいた方がいいかも(笑)

さて、この記事では、

ポイント

  • サブリース契約のメリット・デメリット
  • ぶっちゃけ営業マンにノルマはあるの?
  • 売買契約の「両手」って何?
  • あんな気持ち悪いことするオーナーいるの?
  • 室内に置いてある設備?の原状回復について
  • 不動産屋って、平気で嘘つくの?

について、経験を交えて解説していきます。

  • これから引っ越しを考えている人
  • 現在サブリース契約でアパートを建設しようとしている人

にはぜひ覚えて役立ててほしい内容

この記事を読むことで、不動産知識を高め、もっとこのドラマを楽しく視聴いただけると幸いです。

原作マンガもあるので、興味ある人はどうぞ👍

なんか大人気のようで、残り少ないもよう💦

ドラマの力(山Pの力?)恐るべし

アマゾンで買えなかったら、楽天などでお探し下さい

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ネタバレ注意! 正直不動産第1話のあらすじ

営業成績トップの山Pが主人公

でも、実態はお客さんに嘘つきまくって売上を上げている悪い営業マン!?

ドラマの最初の方でも、嘘ついてサブリース契約を取り、その後建築現場へ・・・

現場に残っていたほこら?を工事業者が撤去していなかったため、山P 自らが破壊する

すると、以後嘘をつこうとすると内心思っていることが口に出てしまうという呪い(笑)にかかってしまう

そのせいで、売上を失い、会社の信用を失い・・・仕事も失う寸前の大ピンチに!?

しかし、正直に話したことが功を奏し、逆にお客さんから信頼されるようになる

第2話へ続く・・・

サブリース契約のメリット・デメリット

そもそも、

サブリース契約ってなんぞ?

って人が多いと思いますので、簡単に解説

サブリース契約とは、

実際の物件オーナー → 不動産屋が間に入り全貸室を借り上げる → 一般の人に賃貸

一括借り上げした不動産から一般の人が賃貸物件を借りるところを差します。

一方、オーナーと一括借り上げする不動産屋の契約は、マスターリース契約と言います。

図解するとこんな感じ

サブリース契約をする不動産屋は、オーナーから借りて、それ以上の金額で一般の人に貸し出します。

その差額が不動産屋の利益になるということ

A子

なんでオーナーはそんな回りくどいことするの?

というと、以下のようなオーナー側にメリットがあるから

サブリースのメリット

  • 面倒くさい賃貸経営、管理業務を丸投げできる
  • 空室があっても家賃保証されており、入金が滞らない

オーナーは高齢者や不動産の素人であることが多いため、

管理をプロに任せて、家賃も保証されて安心!

めでたしめでたし・・・となるわけ(表向き)

しかし、ドラマで山Pがが言っていたように、サブリース契約には落とし穴が!?

サブリースのデメリット

  • 30年一括借り上げの契約でも、収益が悪くなれば解約され見捨てられる
  • 物件は古くなればなるほど、家賃が下がる
  • 物件が古くなると、莫大な修繕費用がかかる

30年一括借り上げといっても、双方中途解約できます。

また、保証家賃も2年くらいで見直しすることが多いですが、

良くて現状維持、古くなると減額もぜんぜんあり

もし読者さんで同じようなケースに直面されている人がいるとしたら、

サブリース契約が適正か判断するポイント

  • 営業マンから提示されている家賃は適正か?
  • 営業マンから提示されている家賃は30年後も維持可能か?

といったことをよく考えて下さい。

ホント最近家賃が高すぎて、新築なのに決まらない物件多いですから・・・

提示家賃が高すぎる場合、

うちなら、このくらいの家賃取れる物件を建てることができる!

と他の建設屋会社に取られないように、無茶な賃料設定で提示してくることが多いです。

これ、普通に誰もが知る大手でもやっている手ですから・・・要注意!!

また、建てるにしても、分譲を購入するにしても

間取りは超重要

安易に

ワンルーム・1Kにして部屋数を多くする

のはオススメしません。

単身者向けは供給過多で、東京都内でも築30年どころか築10年前後で苦戦💦

最低1LDK、できれば2LDKの需要がある割に供給が少ない間取りで建設されることをおすすめします。

ぶっちゃけ営業マンにノルマはあるの?

あるところが多いと思います。

私は、「あるところ」「ないところ」どちらも経験しています。

以下は私の感覚ですが

・元付業者(昔ながらの不動産屋) → ない
・客付業者(駅前のきれいなお店) → ある

ってのが一般的です。

ただ、なくても売上が悪いと社長や上司の機嫌が悪くなることはよくあること・・・

基本不動産の営業マンは、数字に追われている人がほとんど💦

ちなみに、私は「ノルマなし」「歩合あり」です。

歩合ありますが、面倒な仕事は嫌いだし、基本給はある程度あるので、あまりガツガツ営業かけません(笑)

売買契約の「両手」って何?

山Pがドラマで言っていた「両手」・・・これは

売主と買主双方から仲介手数料を受け取ること

を意味します。

不動産売買では、売主も買主も双方仲介手数料を支払うのが一般的

売主からまず売却の依頼を受け募集開始し、その後買主も自らで見つけ出すことで両手ゲットできるのです。

ちなみに、賃貸も本来は成約賃料の50%ずつを貸主借主双方で出し合うのですが、

ほとんど入居者が100%負担

まったくもってけしからん慣習です・・・と平気で借主100%取る私でも思います。

会社の方針と貸主が全く払ってくれないので、仕方ないのです・・・

それはさておき、両手取りできた場合の営業マンは、いくら仲介手数料が得られるのでしょうか?

手数料率は成約した価格で変わるのですが、基本数千万円するため

仲介手数料 → 成約価格の3% + 6万円(税別)

となります。

仮に成約した金額が5,000万円で両手だったとしたら・・・

5,000万円 × 3% + 6万円 × 2 = 312万円

となります。

決めた営業マンに10%歩合がつくとしたら、

30万円強

が給料としてゲットすることができます!

ちなみに、両手は私も1回だけ訳も分からずやらされたことがありますが、めちゃくちゃ大変でした💦

面倒くさいので、いくらお金がもらえても二度とやりたくありません(笑)

なので、これくらいの報酬は私の経験から妥当であると考えています。

あんな気持ち悪いことするオーナーいるの?

絶対いないと言い切れませんが、少なくとも

若い女性入居者を盗撮していた

入居者に嫌がらせを繰り返し、追い出した

といったオーナーに、私は会ったことはありません。

ただ、

  • 退去時費用を少しでも多く取ろうとする
  • 設備の故障の相談したら、オーナーのおばあちゃんがずかずか家の中入ってきた
  • 入居条件が25歳以下の女性限定

ってくらいのオーナーにはエンカウントしたことはあります。

思い返せば3番目のオーナーは、気持ち悪いオーナーだったかもしれませんね💦

尚、ドラマにあったような、

敷金・礼金をぼったくるために入居期間を短くする

みたいなことは、まずないでしょう。

  • 一部の優良物件以外、礼金2ヶ月取れない
  • ドラマに出たレベルの部屋のクオリティでは、都内でも早期に客付するのは難しい

から

尚、入居中のトラブルは、対オーナーより入居者間同士の方が多いです。

そのため、

・前の入居者の契約期間

・前の入居者の退去理由

を聞くのは、変な物件に当たる可能性を低くします。

この点は、担当営業マンに確認されることをオススメします。

室内に置いてある設備?の原状回復について

私が重要事項説明する際、室内にある物が

室内にある物が設備か否か、明確に説明します!

なぜなら、むしろこっちが後々トラブりたくないから(笑)

  • 照明器具
  • ガスコンロ

は定番

ポイント

  • 設備であるか、前の入居者が置いて行った残置物なのか?
  • 内見時なかった場合、入居者側で用意するのか後から設置されるのか?

は事前に確認しましょう。

次に、ドラマに出てきたような

  • カーテン
  • マット
  • 風呂のフタ

は設備でないことが多いです。

プレゼントだったり、見栄えをよくするために置いていたり、大抵入居促進のため置かれております。

ただ、オーナーによっては

・退去時も残すように

・退去時は処分するか、次のところへ持っていくように

など、取扱が微妙なことも!?

そのため、備え付けの物を無断で処分することはNG

必ず管理会社またはオーナーに確認

するよう注意しましょう。

不動産屋って、平気で嘘つくの?

これについては完全に

担当営業マンによる

としか回答できません。

私の経験上、ウソをつくというよりは、

  • ちゃんと説明しない
  • 知識が足りない
  • オーナーから聞いていたのと現況が違う
  • 聞かれなかったから答えなかった

といった理由でトラブルになることが多い・・・

そして、そのトラブルが原因で結果嘘つき呼ばわりされるのです。

嘘つき呼ばわりされた例

新築物件でエアコン2基あると聞いていたのに、1基だった件

去年の私です。仲介手数料を充てて買って、業者手配まで行いました
オーナーから2基って聞いていたのに・・・

不動産屋は、物件を決めていただくために営業しています。

そのため、デメリットばかり強調していたら当然売れるものも売れません。

だから、伝えることの9割以上はメリット

しかし、

事前に伝えておかなきゃ、絶対トラブルになるよね?

ってことは必ず伝えます。

必ず伝えること

  • 事故や事件で人が室内で亡くなった
  • 騒音や近隣トラブルがほぼ確実に想定される

上記に加え、私は病死でもお伝えします。

法的に病死は告知事項に該当しませんが、

それ知っていたら契約しなかったのに・・・

ってなることは十分考えられるから

ただ、ここは不動産業者の見解や立場によって変わってきますので、

嘘をつくというよりは、デメリット(法的にセーフ)を伝えない

可能性は十分あります。

ここは、いくら後から不動産屋を問い詰めても法的に勝てないケースがあるため、

ポイント

  • 近隣相場より安すぎる物件は契約しない
  • 交渉してもいないのに値引きの話が出たら、何かあると疑う

といったところを意識するようにしましょう。

まとめ

最後に、この記事の要点をまとめます。

・サブリース契約は、将来の収支を熟慮し慎重に決めましょう

・営業マンのノルマ → あったりなかったり

・売買契約の両手 → 売主・買主双方から仲介手数料ゲットすること

・気持ち悪いオーナー → 実際会ったことないけど、一定数いるかも

・設備の原状回復 → 設備か否か要確認。安易に捨ててはいけない

・不動産屋はみんな嘘つき → 営業マンによります。伝達ミスが嘘つき呼ばわりされる原因なことも多い

ドラマなので誇張されている部分もありますが、おおむね良くできていると思います。

1話を見る限り不動産知識もつけられる内容になっておりますので、是非続きも見ていきたいですね♪

さっさと原作見て、続きを知りたい人はマンガ本あります

全巻セットは売り切れそうなので、アマゾン以外は以下よりお探し下さい👍

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