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不動産

【第1回】不動産賃貸の裏事情 元付業者と客付業者の違いとは?

不動産業者をたくさん回ってみました。

けれども、全くいい物件が出てきません。

何かいい物件にたどり着くための方法はないのでしょうか?

といった悩みを抱えておりませんか?

実は、不動産賃貸のお店は大きく分けて、下記のとおり2種類あります。

元付業者
・客付業者

基本的に、見た目がキレイで駅前など立地の良い場所にある不動産業者は、客付業者であることが多いです。

一方、見た目がイマイチで昔ながらの佇まいであったり、立地が悪かったり、ビルの上階にあったり・・・こういった不動産業者は、おおむね元付業者です。

やはり、皆さんキレイなお店の方が入りやすいですよね?

ところが、いい物件が見つけられない原因は、多くの人が客付業者へ足を運んでしまうからなのです。

「客付業者=悪い」と解釈しないように。

客付業者のメリットも後程解説いたします。

結論として、客付業者をいくら回っても、いい物件にたどり着くことは非常に困難💦

回るなら、元付業者を回るのがいい物件にたどり着ける可能性が高まります。

この記事では、

・なぜ、元付業者を回るといい物件にたどり着きやすいのか?

・客付業者を回る場合のメリット

を解説していきます。

この記事を読むことで、

・元付業者と客付業者の違い

・元付業者と客付業者の使い分け方

を理解することができるでしょう。

読者のみなさんの今後のお部屋探しのお役に立てると幸いです。

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本記事の信頼性

私は現役の不動産賃貸の営業マンです。

業界歴は約15年で、「元付業者」「客付業者」の両方に勤務経験があります。

ちなみに、現在は「元付業者」勤務で、通算でもこちらのタイプへ所属していたことが多いです。

契約件数は年間150件ほど、通算では2,000件ほどの賃貸契約に携わっております。

「元付業者」のメリット・デメリット

それではまず、元付業者のメリット・デメリットを解説します。

・S級物件を持っている可能性がある

・物件についての詳細情報が分かる

・取扱物件が少ない

・ITに弱く、リモート内見やIT重説ができないところもある

元付業者のメリット① S級物件を持っている可能性がある

まず、私が独自に呼称しているS級物件とは、簡単に言ってしまうと「めちゃくちゃ条件のいい物件」です。

単純に安いとか新築とかいうことではなく、

物件の質と賃料のバランスが良くかつ需要の多い間取りや価格帯である物件

を指します。

いくら新築で設備が充実していても家賃が高ければ決まりませんし、いくら家賃が安くてもボロアパートでは決めるのに苦戦を強いられます。

S級物件は、内見できない状況であっても申込が入ることはよくあります。

遅くとも内見できるようになってから1週間と経たず、なくなってしまうでしょう。

上記を言い換えると、

客付業者の力を借りずとも、簡単に決められる物件

となります。

◆S級物件の具体例

本記事をリライトしている2日前に、新築2LDKを3件ネット掲載したところ、その日のうちにすべて申込が入りました。

完成まで1ヶ月半で内見すらできない状況でも、余程のことがない限りキャンセルしない約束も取り付けております。

元付業者は、決められる物件をわざわざ他社に募集依頼をかけません。

他社に依頼した時点で仲介手数料は客付業者に渡ることとなり、収益が低下するからです。

以上の理由から、客付業者にS級物件が流れることはほとんどなく、必然良質な物件は元付業者で取り扱っていることが多いと言えるのです。

元付業者のメリット② 物件についての詳細情報が分かる

元付業者は、直接物件をオーナーから預かっているため、室内への出入りは基本自由です。

そのため、物件の特徴(メリット・デメリット)を把握しており、聞かれれば余程細かい内容でない限り、すぐに答えられます。

また、過去の契約書類や入居者情報を持っているため、物件に対する知識・情報は間違いなく客付業者より多いです。

具体的には、

前の入居者の退去理由

・他のお部屋はどんな属性(女性が多い・学生が多いなど)の人が入っているか

などなど。

法的に伝えることがまずい個人情報を除き、聞かれれば基本教えてあげられます。

それから、現在は賃貸の契約でも、契約条件や初期費用がいくらかかるかなど非常に複雑です。

契約条件は不動産会社や管理会社、オーナーによって様々です。

こういったことも、新人スタッフに当たらない限りすぐに見積を出し教えてもらえます。

よくトラブるのが、

そんな金額かかるなんて、最初に聞いていなかった!!

といったような契約の直前になって初めて分かったお金の話。

物件の詳細や契約金やランニングコストがいくらかかるかなどがすぐに分かることは、元付業者の強みとなります。

客付業者は、これをきちんと伝えない人が一定数いるため、後々トラブらないよう事前に初期費用等は確認をしましょう。

元付業者のデメリット① 取扱物件が少ない

元付業者は、客を案内し契約することだけが仕事ではありません。

・更新手続き

・解約手続き


・入居者のクレーム対応

などなど、客付業者にはない仕事が多々あります。

そのため、他社の物件はあまり取り扱うことがなく、基本オーナーから直接預かっている物件+αしか紹介しません。

また、取扱エリアも店舗に近い物件がほとんどのため、エリアが変わるとほぼ取扱物件はなくなります。

総じて元付業者は取扱物件が少ない傾向であるため、エリアを絞っていない人・たくさん案内してほしい人には向きません。

元付業者のデメリット② ITに弱く、リモート内見やIT重説ができないところもある

2020年以降、不動産業界でもリモートで仕事することが多くなってきました。

そのため、遠方で内見できず渋々写真やネット情報だけで物件を決めていた人でも、内見することができるようになったことは業界にとって大きな進歩です。

ところが、老舗の不動産業者は高齢の人が多く、

インターネットなんてチンプンカンプン

って人もまだまだ多くいらっしゃることも事実💦

そのため、社員の平均年齢が高い元付業者だと、

・リモート内見ができない

・IT重説ができず、コロナが蔓延している中でも店舗に行かなければならない

といった時代に合った対応ができないケースがあります。

最低でもリモートで室内を確認したい!

といった場合は、LINEでもいいからなんとかできないか、相談してみて下さい。

それでも無理そうな場合は、諦めて内見なしで決めてしまうか、他の不動産屋でも紹介できないか調べてみましょう。

「客付業者」のメリット・デメリット

次に、客付業者のメリット・デメリットを解説します。

基本は、元付業者の反対だと考えて問題ありません。

・取扱物件が多く、紹介できるエリアも広い

・リモート内見やIT重説などで、柔軟に対応していただけることが多い

・S級物件にはまず辿り着けない

・物件に対する情報量が少ない

客付業者のメリット① 取扱物件が多く、紹介できるエリアも広い

客付業者は、基本可能な限りすべての問い合わせしてきた客を、自社で成約させようとします。

元付業者と違い、新規で契約を取らないと売上はほぼないため、1人でも多くの客を取り込みたいと考えるのは当然です。

一方で、元付業者は客付業者に仲介手数料を渡しても、オーナー側から業務委託費や広告料といった名目で売上があります。

そのため、少々遠いエリアでも、どんなに厳しい条件を突き付けられても、それなりに探してくれます。

インターネットで物件検索してもよく分からない

インターネットで検索したが、全く希望条件に合った物件が出てこない💦

といった悩みのある人は、とりあえず客付業者へ問い合わせしてみるのもありです。

そこで出会った営業マンが良い人であったなら、しばらくその方に物件探しを手伝ってもらうといいでしょう。

逆に適当な営業マンや電話・メールの追客がうっとおしい営業マンもいるため、そういった方に当たったら、別の不動産会社へ切り替えるのが無難です。

客付業者のメリット② リモート内見やIT重説などで、柔軟に対応していただけることが多い

年明け1月から4月くらいまでは、入学や新卒入社、人事異動などたくさんの人が引っ越しをします。

2020年以降、コロナウイルスの影響で以前程ではないものの、それでも他のシーズンより多いのは事実。

こういった人達は、遠方に住んでいることが多く、なかなか内見に訪れることができません。

そこで、現在はリモートでの内見を希望される人が多くなっております。

前述のとおり、元付業者はITに弱く、リモート内見に消極的な人が多いです。

一方、客付業者は新しいことにどんどんチャレンジし、1件でも多くの契約を取り込もうと必死。

遠方でなかなか実際の内見が難しい場合、元付業者でのリモート内見ができないようなら、客付業者でも紹介できるか相談してみましょう。

客付業者のデメリット① S級物件にはまず辿り着けない

こちらは前述のとおり、客付業者まで良質な物件はまず回ってきません。

回ってくる物件は、

元付業者自身で決められない物件

がほとんどのため、どうしても物件の質が劣ります。

ただ、私自身もそうですが、自社で決められる物件でも決めなければいけない期限があります。

あまりにも長期間決まらないとオーナーから、

他の不動産会社へ依頼するぞ!

と取引停止を迫られます。

そのため、売上より成約数を増やすことを優先するときもあるので、良い物件が出回ることもためにあります。

客付業者のデメリット② 物件に対する情報が少ない

こちらも元付業者のメリットと逆の理屈。

先付業者は別の元付業者の物件を案内するため、案内した物件が

実は案内するスタッフも初めて見ました

ということがほとんどです。

担当スタッフの物件に対する知識は、渡された広告図面にある範囲しか分かりません。

あまり良くないスタッフに当たると間違った情報を伝えられることもあるため、トラブルに発展しないよう注意が必要です。

結局どっちのタイプの不動産屋を利用した方がいいの?

物件の質優先なら、間違いなく元付業者。

S級物件は、基本オーナーから直接募集依頼を受けた不動産会社でしか取扱がないため。

いくら客付業者を回っても、S級物件に出会える可能性が少ないのです。

他社に募集依頼を出して決められると仲介手数料収入が入らなくなるため、良い物件は外に出さないのが基本。

よって、客付業者に出回っている物件は、

元付業者が自分達で決められない、条件が厳しい物件

が多いということになります。

自分でインターネット上で調べて物件の目利きができるなら、絶対に元付業者を利用するべきです。

一方、

ネットで見ても何がいいか分からない

といった方は、一旦客付業者へコンタクトを取るのがよいでしょう。

条件を伝えて、そこで自分に合った良い物件を提案いただけるかもしれません。

それでも希望の物件に巡り合えなかったら、別の不動産会社へ行ってみて下さい。

ただし、客付業者をいくら回っても、上述のとおりS級物件にはまず出会えません。

また、あまり多くの業者を回るとその後の営業電話やメールがしつこいこともあるので、2~3社回ってなければ希望条件を見直してみましょう。

まとめ

◆元付業者のメリット

・S級物件を持っている可能性がある

・物件についての詳細情報が分かる

◆元付業者のデメリット

・取扱物件が少ない

・ITに弱く、リモート内見やIT重説ができないところもある

◆客付業者のメリット

・取扱物件が多く、紹介できるエリアも広い

・リモート内見やIT重説などで、柔軟に対応していただけることが多い

◆客付業者のデメリット

・S級物件にはまず辿り着けない

・物件に対する情報量が少ない

基本的に直接オーナーから預かっている元付業者へインターネット経由で問い合わせするのが、良い物件にたどり着けるファーストステップです。

しかし、物件の知識があまりなく良し悪しの区別がつかない人は、客付業者へ問い合わせ相談するのもありでしょう。

ただ、お部屋探しは

「不動産屋に行って探す」 → 「ネットで探す」

にこの10年強で変わってしまいました。

「来店→紹介」が省かれるようになったため、良い物件は空き予定の段階でエンドユーザーの目に付き、なくなるのが非常に早いです。

自分自身で不動産の知識を身につけ、速やかに契約するか否か決断することが良い物件にたどり着く秘訣です。

この後もどんどん不動産賃貸の情報を紹介しますので、お部屋探しでお悩みの方は是非ご参考下さい!

>>>第2回

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