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不動産

事故物件の定義と告知義務有無 正直不動産4話を視聴した現役不動産営業の解説

この記事は、2007年から主に不動産業界にいる私が、

正直不動産(4話)

を視聴しドラマの中で出てきた専門用語を解説しております。

さて最初に、私の不動産に関するプロフィールはこんな感じ↓

投稿者の不動産歴

私は現役の不動産賃貸の営業マン(宅建士持ち)

業界歴は約15年で、元付業者勤務になります。

客付業者にいたこともありますが、営業力は欠片もないのですぐ辞めました(笑)

今は手元にある物件だけで、のうのうと月平均100万円くらいの売上を上げております。

ドラマを見て

A子

不動産屋の裏側って実際どうなっているの?

正直不動産を見て、不動産についてもっと深く知りたい!

B助

といった不動産について興味がある人は、是非読み進めていただければと存じます。

逆に

A子

山Pが見れるだけで十分!!

って俳優やストーリ自体に興味がある人は、ご退場いただいた方がいいかも(笑)

さて、この記事では主に

事故物件について

以下のポイント詳しく解説していきます。

ポイント

  • 事故物件と言えば「大島てる」
  • 事故物件の告知義務のある期間は3年?
  • 亡くなられた原因によっては事故物件とならず告知義務はない
  • とはいえトラブル怖いので私は告知しています
  • 告知義務がないけれど、人が亡くなった物件に住みたくないときの対処法

この記事を読んで、

・事故物件の定義

・事故物件ではないけど、前の入居者が亡くなった物件に住みたくない場合の対応方法

を是非覚えていって下さい。

原作マンガもあるので、興味ある人はどうぞ👍


ドラマが好評でけっこう売れているようなので、アマゾンでなくなったら楽天など他サイトでお探し下さい。

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事故物件と言えば「大島てる」

事故物件と言われて、ここ10年くらいで有名になったのが

大島てる

のサイト

もし、自分の気になっている物件に、上記サイトで「炎」マークがついているか、チェックして下さい。

炎マークがあれば、

過去に起こった「事件内容」「年月日」

が分かります。

ただ、

  • 警察が鑑識に入っていたので何かあった
  • 歌手のASKAが逮捕されたとき、ASKAの自宅が事故扱いになった

みたいに、必ずしも事故物件とは言えないことまで書き込まれています。

そのため、炎マークがあっただけで事故物件と判断せず、内容まで確認しましょう。

ちなみに、このサイトは東京近郊だけでなく、全国の事故物件に対応しております。

日本国内なら地方在住の人でも、使えるサイトです。

事故物件の告知義務のある期間は3年?

賃貸の事故物件の場合、国土交通省のガイドラインでは

事故発生からおおむね3年

と記載されています。

「おおむね」なので、できればもっとはっきりと決めてほしいものです(笑)

ただ、私のこれまでの感覚では3年と区切らず

1代前の入居者が室内で亡くなられた場合

は基本的に告知します。

尚、売買の場合、入居期間が長くかつ大きな金額が動くため、期間の定めはありません。

亡くなられた原因によっては事故物件とならず告知義務はない

告知義務がないのは、前の入居者が亡くなった理由が

病気や自然死

であった場合

こういった理由なら、原則告知義務はありません。

ただ例外はあり、

発見が遅れて腐敗が進んでしまった場合

は告知義務が発生します。

とはいえトラブル怖いので私は告知しています

ちなみに、私の場合はたとえ告知義務がなくても告知します。

理由は

法的に問題なかろうが、トラブルになる可能性大

だから

私のような元付業者は、入居中も契約した人と関わることがあります。

そのため、

「嘘をついたり」「伝えるべきことを伝えなかったり」して契約する

と、のちのち大変なことになります。

だから私は、たとえ成約に時間がかかろうとも、伝えるべきことは伝えるようにしているのです。

まあ、私のような不動産屋の方が珍しいと思いますが・・・

告知義務がないけれど、人が亡くなった物件に住みたくないときの対処法

私のような不動産業者に当たらない限り、病気などが原因で亡くなられても、まず不動産屋側から教えてくれません。

また、大島てるのサイトも、これまであった事件を完全に網羅できていないのも事実

そこで、どうしても前の入居者が室内で亡くなられたか否かが気になる人は、

ポイント

  • 営業マンに前の入居者の退去理由を聞いてみる
  • ストレートに前の入居者が室内で亡くなられていないか、聞いてみる
  • 極端に家賃が相場より安い、初期費用のサービスが多い場合はスルー

といった対応をとってみて下さい。

特に2番目の「ストレートに聞いて、嘘をつかれた」となると、本来告知事項でなくても

嘘をついたことで法的責任が発生する可能性

があります。

どうしても室内で亡くなられた人がいる物件に住みたくない場合は、それを事前に営業マンに伝えることが重要です。

まとめ

最後に本記事のまとめ

・事故物件の確認は「大島てる」のサイトでできる

・賃貸の告知義務は事故発生からおおむね3年

・亡くなられた原因(病気など)によっては、告示義務は発生しない

・絶対に室内で亡くなられた物件に住みたくない場合、それを営業マンに伝えましょう

これから高齢化社会が進み、ますます室内でお亡くなりになられる人が増えると見込まれています。

そのため、こういった心理的瑕疵のある物件も増えていく傾向でしょう。

ただ、すべてを告知義務としてしまうと、それはオーナー側にとって一方的に不利となります。

その落としどころとして、

  • 事件性の有無
  • 亡くなられてから発見までの期間

で告知義務のある・なしを判断していっているのです。

お部屋を探す側も、一定の理解とともに、どうしてもこのような物件に住みたくない場合は、

可能な限りインターネットや見聞を駆使し、リサーチすること

が重要です。

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