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不動産

【不動産賃貸】お部屋探しから契約、引っ越しまでの流れを徹底解説

こんにちは、TAKASUGIです。

2022年も残すところわずか

最近は年明け前から部屋探しする人が多く、大分お問い合わせが増えて参りました。

そこで、この記事で大まかなお部屋探しから物件の契約、引っ越しまでの流れを解説していきます。

私の不動産歴ですが・・・

2007年からキャリアスタート(業界歴15年)
転々とするものの、ここ8年は同じ不動産会社に勤務しています
宅建士(当時は宅地建物取引主任者)は2006年のニート時代に取りました
これまでの賃貸契約数・・・数えていないけれど1,000は超えています(年間100~150件やるので)

これだけ契約してますので、オーナー、不動産屋、お客様の悩みどころは熟知しています。

さて、おそらく一般の人で賃貸契約の流れを理解している人は、そう多くないでしょう。

お部屋探しの悩み

  • どうやって不動産を探すの?
  • 部屋探しから入居までに、どんなことをするの?
  • 契約に必要な物って何?

こんな悩みを抱えていたら、是非読み進めて下さい。

最初に簡単な流れをお伝えすると、

①インターネットでお部屋探し

②電話orメールで物件の問い合わせ

③来店or現地集合で内見

④物件が見つかったら申込手続き

⑤入居審査(しばらくお待ちください)

⑥運命の審査回答

⑦契約金の支払いと必要書類の準備

⑧契約(印鑑・書類を忘れずに)

⑨鍵渡し

⑩引っ越し準備

⑪引っ越し

こんな感じです。

項目が多すぎですが順を追って解説していきますので、頑張ってついて来てください!

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インターネットを使って部屋探しをしよう

まず、ほとんどの人は、インターネットで部屋探しします。

いきなり不動産屋に飛び込んで

A子

おすすめの物件ありますか?

って感じでもダメではないのですが、相場感がない人に来られると対応に苦慮します(笑)

また、闇雲に不動産屋を当たっても、不動産屋にはそれぞれ得意分野があるので非効率です。

ちょっと極端な例ですが

飛び込んだ不動産屋が売買専門だった → 賃貸物件の取扱がない

って感じだと、想像つくかなと思います。

なので、最初はSUUMOなどのポータルサイトから探してみましょう。

なぜポータルサイトのおすすめはSUUMO?

ポータルサイトにも優劣があります

とりあえず、結論としては今のところ

SUUMOが絶対王者

です。

いくつか理由はあるのですが、不動産屋でSUUMOをやっていないところはまずありません。

Home'sやアットホームはやっていないところもそれなりにあるため、

SUUMOにしか掲載がない

って物件があることが理由のひとつ

他にも理由があるので、詳しくは下記記事をご覧あれ

現役不動産営業が語る、お部屋探しにおすすめのポータルサイトはスーモの理由

不動産ポータルサイトについて お部屋探しは、今や不動産会社へ直接来店して相談するより、 客側がインターネットで自ら物件を探す のが定番となりました。 中でも、大手不動産ポータルサイトである を利用する ...

続きを見る

不動産会社へコンタクトを取ろう

気になる物件があれば、インターネットに掲載している不動産屋へ問い合わせしましょう。

コンタクトの方法は電話でもメールでも構いません。

物件は申込先着順となるのが一般的ですので、

急ぎのときは電話

でするのがよいでしょう。

まだ候補がいくつかある段階でしたら、とりあえずメールで空き確認する程度で十分です。

尚、いきなり飛び込みで来店してもいいのですが、それだと応対できない場合があります。

ちなみに、私はいきなり来店されて案内をすぐすることは滅多にありません。
毎日、めちゃくちゃ色んなことで忙しいので・・・

なるべく事前に予約を取った上で来店するのが効率的です。

問い合わせはシンプルに

最初の問い合わせは、シンプルに行うのが良

営業マンに嫌われる問い合わせは、

長文メールと長電話

TAKASUGI

そんなに気になるなら、来店なり内見すればいいじゃん

と思ってしまいます。

面倒な客だと思われると、親身に相談に乗ってくれなくなるからです。

・現在の募集状況(申込の有無)

・内見希望

最初はこのくらいの問い合わせでいいかと

必要に応じて、以下のような質問をするのがいいでしょう。

・退去予定の場合、何日くらいに入居可能か?
 引っ越し期限がある人は要注意事項

・ペット可の場合、可能な種別と頭数は?
 小型犬1匹までが基本。猫・複数頭は要確認

・無職、生活保護、高齢者、外国籍など
 事前に受付可能な物件か要確認

内見に来てから

TAKASUGI

あなたの条件だと、契約不可ですニャー

と無駄足にならないようにするのがポイントです。

尚、嫌な客と思われるパターンは下記記事へ
やりにくいと思われる損するので、ご注意を・・・

不動産賃貸営業が困る嫌な客3選 なかなか決めない客と判断されると損します

このような悩みを抱えている方・・・意外と多いのではないでしょうか? 購入、賃貸に関わらず、ネットで探す時代になってから、良い物件は決まるスピードは速くなる一方 そのため、悠長にしていたり、決断力がなか ...

続きを見る

お部屋の内見をしよう

問い合わせ物件が募集中で空室なことが確認取れたら、いよいよ内見

待ち合わせ場所は不動産業者によって異なりますが、基本は不動産屋の店舗か物件現地になります。

ちなみに、私はだいたい物件現地での待ち合わせにします。

・「来店→移動」の時間がもったいない

・都内マジで駐車場少ない&駐車料金高い

といった理由です。

あと、私は元付業者なので、他社の物件をまず紹介することはありません。

というか、そんな暇がないのです💦

ちなみに

A子

元付業者ってなんぞ?

という人は、下記記事をご覧あれ

【不動産】元付業者と客付業者の違いを知り、上手に店選びをしよう

こんな悩みを抱えている方、多いのではないでしょうか? 実は、不動産賃貸のお店は大きく分けて、下記のとおり2種類あります。 基本的に、見た目がキレイで駅前など立地の良い場所にある不動産業者は、客付業者で ...

続きを見る

理想の物件がみつかったら申込手続きしょう

内見して理想の物件がみつかったら、申込手続きをしましょう。

妥協することも多々あるかと思いますが・・・

名前、住所、電話番号、年収、勤務先、緊急連絡先といった個人情報を提出します。

申込は紙に書くことが多いですが、最近は電子化されるところも増えてきました。

私も電子申込の機会が大分多くなっております。

また、申込手続きには書類の記入(電子の場合は打ち込み)の他、身分証の提出もあります。

・運転免許証
・健康保険証
・パスポート

などが身分証として認められております。

ただ

マイナンバーカード

は受け付けできません。

法的に受け取れないので、覚えておきましょう。

ただ、不動産賃貸って離職率が半端なく高いので、素人同然の営業マンが多々います。

そういう人は大抵上記ルールを分かっていないので、マイナンバーカードを平気で身分証として送ってきます。

マイナンバーカードを求めてきたら100%間違いなので、そこは指摘してあげて下さい。

■健康保険証の提出方法

こちらも数年前からうるさくなり、

「記号」「番号」「保険者番号」

が写り込んでいると、法的に受け取り不可となりました。必ず上記箇所をマスキングして、提出するようにしましょう。

尚、だいたいの申込は申込書と身分証があれば事足りますが、中には別の書面を求められるケースもあります。

例えば、多いのが収入証明

勤続0年で転職予定または転職間もない場合は、先に雇用と年収を証明できる書類を求められます。

求められた書類がないと審査が進みませんので、これから就職の人は内定通知も準備して申込に臨むようにして下さい。

【要注意】申込をしないと募集は止まりません!

たまに、申込の意思表示をしただけで、もう自分のものだと思ってしまう人がいます。

物件の募集は

申込書(電子含む)の提出

がないと、原則募集は止まりません。

募集が止まらないということは、他の人に申込しようとした物件が取られる可能性があるということ

ここに決めよう!ってなった段階で、速やかに申込手続きをするようにしましょう。

入居審査が終わるまで、しばらくお待ちください

申込手続きが完了したら、しばらくお待ち下さい。

だいたい、保証会社と貸主で審査をします。

時間は即日出ることもあれば、1週間以上かかるケースもございます。

よく

A子

審査結果まだ出ないの?

遅い!!

って文句を言ってくる人いますが、めちゃくちゃ重要なことなので、そりゃあ多少時間をかけますよ

我々元付業者は、たまにいるヤバイ人を見抜いてお断りするのも仕事・・・管理物件の平穏を守るため、入居審査は慎重に行います。

ただ、断られる人は圧倒的に少ないので、そこはご安心下さい。

どんなところが審査されているの?

おおまかに、以下の2点を貸主や保証会社は見ております。

・家賃の支払い能力

・家賃以外でのトラブルを起こさないか

まず家賃の支払い能力について

当然ですが、家賃の支払いができないと判断すれば、審査は断られます。

分かりやすく極端ですが、

月収20万円の人が家賃30万円の物件に申込

当然家賃は払えませんね

よって、第一義的には賃料と収入のバランスをみてきます。

次は家賃の支払いは問題ないけれど、それ以外でトラブルを起こさないか・・・

職業が夜の仕事 → 昼夜逆転で騒音トラブルが3不安

接客時の態度が悪い → 入居後クレーマーになる

こういった人物的なところでも、審査はされております。

審査回答:OKなら契約、NGなら振り出しへ戻る

晴れて審査OKが出ましたら、契約すること(入居すること)ができるということ

反対にNGだったら契約できないので、また部屋探しに戻ります。

ちなみに、私のお客でNGの人は、もう私がご対応不可となりますので、他の不動産会社を当たって下さい。

うちの物件は、どの物件でも審査基準は変わりませんので・・・

OKの方は、契約・引っ越しに向けて、ここから準備を進めていきましょう!

審査NGの理由は教えてもらえない

審査結果の理由は、

一切回答できません

これはどんなに苦情を言っても、覆ることはありません。

素直に他の物件を探しましょう。

ちなみに、私の場合は保証会社NGなら

TAKASUGI

保証会社NGなんでごめんニャ

で回答します。

理由ははっきりしているし、矛先はこちらに向かないので・・・

たまに、

B助

もっと審査の緩い保証会社に替えて、再審査してくれよ

と言われますが、そもそも9割以上の方が通る保証会社審査NGの時点で、あなた大分やばい人です。

そんな人に大切な物件をお貸出しすることはできません。

そういう人でも受け入れてくれる不動産屋へ、足を運ぶようにしましょう。

契約までにどんな準備をするの?

審査OKが出たら、契約に向けて準備を進めます。

不動産屋は書類作成・鍵交換

借主は必要書類の収集・契約金の支払い

契約はリモートでやることもありますが、原則は不動産屋に来店して行います。

定休日や営業時間を確認の上、契約来店日時を不動産屋へ伝えましょう。

尚、契約金の支払いタイミングは原則契約前

入金確認が取れないと、契約してくれない不動産屋もあります。

現金持参で契約金支払いのところもあるので、支払方法は契約する不動産会社へ確認してみましょう。

主な必要書類

必要書類は不動産屋によって変わりますが、よく求められるのは以下のとおり

・収入証明書
前年度の源泉徴収票や課税証明書、確定申告書

・住民票
3ヶ月以内取得、マイナンバー記載は受け取り不可

・印鑑証明書
実印契約を求められた場合

収入証明の提出不要というところは、あまりございません。

前述のとおり、転職者の収入証明は内定通知書を審査時に提出することが多いです。

住民票は、最近不要なところが多くなってきました。

マイナンバーの件がデリケートであり、かつ住所は身分証で確認できるため

印鑑証明書は、ほとんど必要ありません。

ただし、たまーに実印で契約を求められることがあるため、その時は用意する必要があります。

いざ賃貸借契約へ

契約といっても、そんなにかしこまる必要はありません。

・宅建士から重要事項説明を受ける

・担当者(宅建士が担当なら同じ人)から他の書類の説明を受ける

・契約書類へ署名および捺印

・必要書類を提出

こんなもんで終わります。

所要時間は1時間程度

たまに

B助

時間ないし説明面倒だから、さっさと終わらしてくれよ!

って人いますが、大事なことなのできちんと聞きましょう。

そんな人に限って、後から聞いていないと、無用なトラブルに巻き込まれます。

契約内容でよく確認しておいた方がいいこと

おおまかに、以下の点は確認しておきましょう。

・解約予告は何ヶ月(何日)前か

・退去時にかかる費用はいくらか

・ゴミを捨てる場所

・自転車の駐輪場所および制限台数

解約に関することは、必ず押さえるように

特に解約予告(通知)が2ヶ月前の物件もあるので、事前に聞いておきましょう。

退去時はクリーニング費用がかかるケースがほとんどなので、そこもいくらなのか押さえること

また、入居中にトラブルになるケースが、

ゴミ捨てルールと自転車駐輪ルール

ここ、不動産屋側も適当に済ませることがあり、それが理由でのちのちトラブルになります。

後日間違いを注意されて嫌な思いをしないためにも、しっかり確認しておきましょう。

鍵渡し

鍵渡しは以下が条件になります。

・契約が完了している

・契約金が入金されている

・必要書類がすべて提出されている

・火災保険への加入が確認とれている

契約する部屋や不動産屋によっては他にも必要な条件がある場合もありますが、ほぼ上記で大丈夫です。

ただ、このうち1つでも欠けていると原則鍵を渡してくれません。

A子

書類忘れちゃったけど、後から出すから鍵下さい!!

だと、鍵は原則渡せません。

ちなみに私の場合、さすがに入金は必須ですが、他は時と場合によっては先に鍵を渡します。

・火災保険の証券が届いていない

・法人契約で契約書が届いていない

・収入証明が会社からの発行待ち

くらいの理由なら渡しちゃいます。

ただ、私も人を見て大丈夫そうなときだけ・・・一般的にはもっと厳しいと思うので、必ず上記4点は引っ越しまでに揃えましょう。

鍵渡しのタイミングは?

契約と同時のところもあれば、鍵渡しのみ後日ってところもあります。

鍵の引渡時期は

契約開始日当日または前日

が一般的

私は何度も来店されるのはお互い面倒くさいので、さっさと契約時に鍵を渡します。

ただし、現状使えない鍵で、渡した鍵に対応したシリンダーに契約開始直前に交換するって方法・・・

これなら契約前に勝手に入室できないので、お互い労力を減らせます。

また、鍵の引渡し場所は不動産屋の店舗が一般的ですが、入居立会も兼ねて物件現地の場合も

よく

A子

採寸したり、バルサン炊いたりしたいので、早めに鍵下さい

って方いますが、入室は契約開始日(家賃が発生する日)からです。

それに火災保険の効力が発生する前なので、事故や置いていた貴重品の紛失などあっても、すべて自己責任となります。

どうしても入室したいときは、不動産屋に許可を取って細心の注意を払うか、OKだったら立ち会ってもらいましょう。

引っ越し準備は何をする?

不動産屋ができるのは、あくまで部屋の契約と火災保険の契約まで

その他の手続は、すべて入居者自身で行う必要があります。

・ライフライン(電気、ガス、水道)の開栓手続き

・郵便物の転送手続き

・インターネットの引っ越し、新規加入手続き

・住民票の移動などの役所関係の手続き

・引っ越し業者の手配

特に緊急性の高いものはライフラインの手続き

こちらは1つでも欠けると、生活できないレベルになってしまいます。

また、引っ越し業者も繁忙期は混み合っているので、見積や業者選定はお早めに・・・

【重要】ガスの手続きはお早めに

電気は、仮に通電されていなくても、東京電力など地域の電力会社へ電話すれば、1時間後には通電されます。

※特殊な建物だと、すぐに通電できないケースもあります

水道はだいたい垂れ流しになっているので、電話かインターネットで名義を入居者自身に変えれば問題なし。

一番問題なのが「ガス」

こちらは必ず人の手配があるので、

A子

今から引っ越すので、すぐに来てください

では、動ける作業員がおらず、翌日以降の対応となってしまう可能性があるからです。

そのため、引越し日が決まったら、ガスの手配は速やかに行うようにしましょう。

TAKASUGI

ちなみに、ガスが通っていないと・・・お湯が出ない、ガスコンロ使えない、といった状況になるニャー

引っ越し時の注意点

引っ越しの際の注意点は以下のとおり

・荷物の搬入時、共用部や室内を傷つけないようにする

・入居段階であるキズや汚れのチェック

・郵便ポストのチェック

ほとんどの方が引っ越し業者を使うので問題ないと思いますが、いきなりキズをつけないよう注意して搬入しましょう。

また、入居時の状況は記録し、退去時に無用なトラブルにならないよう、写真に残して下さい。

管理会社によっては、入居時の立会いがあることもあります。

※うちはやりません。入居時の状況の提出は任意にしています。

意外に盲点なのが郵便ポスト

空室のポストは、チラシが入らないように塞がれることが一般的

そのため、引っ越しまでポストは塞がれている状態になっております。

私は、最後に鍵交換するときに封をはがしますが、たまーに忘れることも・・・

そうすると、ポストが塞がれっぱなしとなり、郵便・宅配業者に空室と認識されてしまいます。

そうなると

郵便物や宅配便が届かない!?

ってことになりますので、引っ越し時にポストが塞がってないか確認しましょう。

TAKASUGI

私も前の引っ越しで、なんか頼んだ物届かないなー

って思ったら、ポスト塞がっていたニャー

まとめ

最後に引っ越しまでの流れを再確認

①インターネットでお部屋探し

②電話orメールで物件の問い合わせ

③来店or現地集合で内見

④物件が見つかったら申込手続き

⑤入居審査(しばらくお待ちください)

⑥運命の審査回答

⑦契約金の支払いと必要書類の準備

⑧契約(印鑑・書類を忘れずに)

⑨鍵渡し

⑩引っ越し準備

⑪引っ越し

上記流れと各段階での注意すべき点を押さえていただければOKです。

無知によるトラブルは多いので、ここにあることを押さえて、理想のお部屋探しをしていきましょう!

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