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この記事は、2007年から主に不動産業界にいる私が、
正直不動産(9話)
を視聴しドラマの中で出てきた専門用語を解説しております。
今回は
手付金
について
最初に、私の不動産に関するプロフィールはこんな感じ↓
投稿者の不動産歴
現役の不動産賃貸の営業マン(宅建士持ち)
業界歴は約15年で、元付業者勤務
客付業者にいたこともありますが、営業力は欠片もないのですぐ辞めました(笑)
今は手元にある物件だけで、のうのうと月平均100万円くらいの売上を上げております。
ドラマを見て
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不動産屋の裏側って実際どうなっているの?
正直不動産を見て、不動産についてもっと深く知りたい!
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といった不動産についての疑問や興味がある人は、是非読み進めていただければと存じます。
逆に
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山Pが見れるだけで十分!!
って俳優やストーリ自体に興味がある人は、ご退場いただいた方がいいかも(笑)
さて、この記事ではドラマに出てきた「手付金」について解説していきます。
土地や建物を買う上で、必ず支払いが発生する金額です。
賃貸派の方でも、気が変わったときを想定し、以下の3つの知識をつけておくことをおすすめします。
・手付金の相場
・手付金は返ってくるとは限らない
・契約後、住宅ローン審査に落ちたときはどうなる?
この記事を読んで、手付金について正しい知識を身につけ、のちのちトラブルに巻き込まれるのを防ぎましょう。
そもそも手付金って何?
手付金とは、不動産の売買契約を結ぶ際、
買主から売主へ支払う金銭
のこと
手付金の意味としては、以下の3つがあるとされています。
・解約手付
・違約手付
・証約手付
解約手付
一般的に、手付金は解約手付と認識されます。
契約書に特別の定めがなければ、解約手付と判断されるのです。
契約締結後、買主側の事情で契約を解除する場合、支払った手付金を放棄しなければなりません。
そのため、手付金は売主にそのまま渡ります。
反対に、売主側の事情で契約を解除する場合は、手付金の返還に加え
手付金と同じ額を買主へ支払う
必要があります。
つまり、売主は手付金の2倍の金額を支払わなければならないということです。
違約手付
個人的には解約手付と似たような意味だと思いますが、いわゆるペナルティです。
買主が代金を支払わない
売主が物件を引き渡さない
こういった契約違反があった場合、
買主側 → 手付金が没収される
売主側 → 手付金の倍額を返還する
といったペナルティを課すといった考え方は、自然な解釈であるかと思います。
証約手付
手付金は、きちんと売買契約を結ぶ証とも解釈できます。
前述のとおり、契約を解除すると手付金は戻らないわけですから、契約する意思の硬さの証明となるでしょう。
後述しますが、手付金はある程度まとまった金額です。
手付金がなく簡単にキャンセルできてしまうと、売主はその間募集活動ができないデメリットを被ります。
・売主側が安心を得る
・売却活動の機会損失を避ける
意味として、手付金には重要な役割があるのですね。
手付金の相場はいくら?
前述のとおり、手付金は解約手付と認識されます。
そのため、手付金を放棄さえすれば、理由がなんであれ契約をキャンセルすることができるのです。
そうなると・・・
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とりあえず、手付金1万円だけ払っとこ
他にいい物件でてきたら、1万円あきらめるだけで済むし
と考える輩が出てきます。
そこで、手付金の金額はある程度大きい金額にする必要があるのです。
手付金の相場は5~10%
手付金の相場は
売買代金の5%~10%
となります。
もちろん決まりはないため、これより多くても少なくても構いません。
ただ、前述のように
低すぎると、簡単にキャンセルされる恐れあり
高すぎると、買い手を見つけるのに苦労する
といったデメリットがあります。
そのため、売買代金の5~10%がちょうどいいと認識されるようになったようです。
売主が宅建業者の場合は上限に制限あり
前述のとおり、基本的に手付金には下限および上限はありません。
しかし、売主が宅建業者の場合、
売買代金の20%以内
とされております。
キャンセルしたら手付金は返ってくる?
買主側の都合で、申込をキャンセルしたり、契約締結後に契約を解除したりすることは可能です。
しかし、問題となるのが
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支払った手付金は返ってくるの?
ということ
結論として
原則返ってきません
それでは、いくつかの事例で手付金の取扱がどうなるか、詳しく見てみましょう。
契約締結前に支払った手付金は返ってくる
契約締結前に支払った手付金は、返ってきます。
契約に着手していないのですから、ペナルティはなくただの申込キャンセルです。
よって、リスクなしで手付金は返ってきます。
ただし、手付金は通常、
契約締結と同時
に支払います。
そのため、このパターンに当てはまるケースは少ないでしょう。
契約締結後は支払った手付金は原則返ってこない
契約締結後は、買主・売主双方に権利義務(債権・債務)が発生します。
・売主の義務 → 物件を引き渡す
・買主の義務 → 売買代金を支払う
そのため、締結した売買契約を解除するということは、約束を破ることになるのです。
よって、買主側の都合で契約を解除した場合は、手付金は返ってきません。
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なんか、キャンセルしたくらいで、そんな大金が返ってこないのおかしくね?
と思われる方も一定数いるかと思いますが、売主側にも
ローンの返済ができないため、早く売りたい
次の引っ越し先の資金に充てるため、早く売りたい
といった事情があるのです。
簡単にキャンセルできてしまうようでは、機会損失になり不利益が生じます。
そのため、手付金という制度があるのです。
住宅ローン審査に落ちたときは「特約」次第
もっとも読者に覚えていただきたいのが、
住宅ローン審査に落ちてしまったとき
の手付金の処遇
一般的に
売買契約の締結後、買主が住宅ローン審査に落ちた場合、違約金等はないものとする
といった特約を設定しますが、絶対に明記されているとは限りません。
キャッシュで買う場合を除き、特約は穴が開くくらい要チェックしましょう。
尚、住宅ローン審査って、
意外と落ちる人が多い
ことは覚えておいて下さい。
特に要注意な例を↓に挙げておきます。
- 車のローン
- 奨学金の返済が残っている
- 事前審査をネット銀行だけで地方銀行でやっていない
特に車や奨学金をローン(借金)として認識できていない人、多いです。
また、ネット銀行の事前審査は甘いと言われております。
必ず、地方銀行もあわせて3行くらいに事前審査をしてもらいましょう。
手付金と頭金の違い
手付金と混同しやすいものに「頭金」があります。
頭金は特段法的な支払い義務はなく、あくまで
金融機関からの融資額(借入金)を少なくするため
のお金
・手付金 → 安心して契約締結する旨の証
・頭金 → 購入代金の一部支払い
と解釈します。
尚、頭金を入れることで、
・総返済額や月々の返済額がは少なくな
・住宅ローン審査が通りやすくなる
といったメリットがあります。
頭金は入れない方がいい風潮ってどうなの?
最近は
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頭金なんて入れたら損
住宅ローン控除を使った方が得だし、残した資金で資産運用した方がいい
という意見が多くあがっております。
個人的には、半分正解で半分不正解な回答です。
前述のとおり、頭金がないと
・住宅ローン審査に落ちる可能性がある
・月々の返済額、総返済額が多くなる
といったデメリットがあります。
頭金なしが有効なのは、あくまで
自分の身の丈にあった物件を購入しているかどうか
もし背伸びして少し高額な物件を購入したとしたら、やはり頭金を入れるべきでしょう。
返済額は高額で、期間は長期に渡ります。
途中で支払えなくなり、売却しなければならない事態にならぬよう、よく考えて選択しましょう。
頭金の支払いタイミングは契約締結後
手付金は契約時に支払うのに対し、頭金は
契約締結後
に支払います。
手付金と違い、頭金には法的ルールがありません。
そのため、下手に契約締結前に支払うと持ち逃げされるリスクを伴います。
知り合い経由の不動産情報
電柱に貼ってあるような不動産情報
など非公式な情報取得の場合、契約締結前に安易に頭金の支払いは避けるのが無難です。
まとめ
今回は、手付金について解説してきました。
・手付金は契約締結後は原則戻ってこない
・住宅ローン審査に落ちた場合、特約に違約金なしの明記があれば戻ってくる
・手付金の相場は、売買代金の5~10%
手付金について、このくらいの知識を持って売買契約に臨みましょう。
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