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不動産

手付金は返ってくる?正直不動産9話を視聴した現役不動産営業の解説

この記事は、2007年から主に不動産業界にいる私が、

正直不動産(9話)

を視聴しドラマの中で出てきた専門用語を解説しております。

今回は

手付金

について

最初に、私の不動産に関するプロフィールはこんな感じ↓

投稿者の不動産歴

現役の不動産賃貸の営業マン(宅建士持ち)

業界歴は約15年で、元付業者勤務

客付業者にいたこともありますが、営業力は欠片もないのですぐ辞めました(笑)

今は手元にある物件だけで、のうのうと月平均100万円くらいの売上を上げております。

ドラマを見て

A子

不動産屋の裏側って実際どうなっているの?

正直不動産を見て、不動産についてもっと深く知りたい!

B助

といった不動産についての疑問や興味がある人は、是非読み進めていただければと存じます。

逆に

A子

山Pが見れるだけで十分!!

って俳優やストーリ自体に興味がある人は、ご退場いただいた方がいいかも(笑)

さて、この記事ではドラマに出てきた手付金について解説していきます。

土地や建物を買う上で、必ず支払いが発生する金額です。

賃貸派の方でも、気が変わったときを想定し、以下の3つの知識をつけておくことをおすすめします。

・手付金の相場

・手付金は返ってくるとは限らない

・契約後、住宅ローン審査に落ちたときはどうなる?

この記事を読んで、手付金について正しい知識を身につけ、のちのちトラブルに巻き込まれるのを防ぎましょう。

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そもそも手付金って何?

手付金とは、不動産の売買契約を結ぶ際、

買主から売主へ支払う金銭

のこと

手付金の意味としては、以下の3つがあるとされています。

・解約手付
・違約手付
・証約手付

解約手付

一般的に、手付金は解約手付と認識されます。

契約書に特別の定めがなければ、解約手付と判断されるのです。

契約締結後、買主側の事情で契約を解除する場合、支払った手付金を放棄しなければなりません。

そのため、手付金は売主にそのまま渡ります。

反対に、売主側の事情で契約を解除する場合は、手付金の返還に加え

手付金と同じ額を買主へ支払う

必要があります。

つまり、売主は手付金の2倍の金額を支払わなければならないということです。

違約手付

個人的には解約手付と似たような意味だと思いますが、いわゆるペナルティです。

買主が代金を支払わない

売主が物件を引き渡さない

こういった契約違反があった場合、

買主側 → 手付金が没収される

売主側 → 手付金の倍額を返還する

といったペナルティを課すといった考え方は、自然な解釈であるかと思います。

証約手付

手付金は、きちんと売買契約を結ぶ証とも解釈できます。

前述のとおり、契約を解除すると手付金は戻らないわけですから、契約する意思の硬さの証明となるでしょう。

後述しますが、手付金はある程度まとまった金額です。

手付金がなく簡単にキャンセルできてしまうと、売主はその間募集活動ができないデメリットを被ります。

・売主側が安心を得る

・売却活動の機会損失を避ける

意味として、手付金には重要な役割があるのですね。

手付金の相場はいくら?

前述のとおり、手付金は解約手付と認識されます。

そのため、手付金を放棄さえすれば、理由がなんであれ契約をキャンセルすることができるのです。

そうなると・・・

TAKASUGI

とりあえず、手付金1万円だけ払っとこ

他にいい物件でてきたら、1万円あきらめるだけで済むし

と考える輩が出てきます。

そこで、手付金の金額はある程度大きい金額にする必要があるのです。

手付金の相場は5~10%

手付金の相場は

売買代金の5%~10%

となります。

もちろん決まりはないため、これより多くても少なくても構いません。

ただ、前述のように

低すぎると、簡単にキャンセルされる恐れあり

高すぎると、買い手を見つけるのに苦労する

といったデメリットがあります。

そのため、売買代金の5~10%がちょうどいいと認識されるようになったようです。

売主が宅建業者の場合は上限に制限あり

前述のとおり、基本的に手付金には下限および上限はありません。

しかし、売主が宅建業者の場合、

売買代金の20%以内

とされております。

キャンセルしたら手付金は返ってくる?

買主側の都合で、申込をキャンセルしたり、契約締結後に契約を解除したりすることは可能です。

しかし、問題となるのが

A子

支払った手付金は返ってくるの?

ということ

結論として

原則返ってきません

それでは、いくつかの事例で手付金の取扱がどうなるか、詳しく見てみましょう。

契約締結前に支払った手付金は返ってくる

契約締結前に支払った手付金は、返ってきます。

契約に着手していないのですから、ペナルティはなくただの申込キャンセルです。

よって、リスクなしで手付金は返ってきます。

ただし、手付金は通常、

契約締結と同時

に支払います。

そのため、このパターンに当てはまるケースは少ないでしょう。

契約締結後は支払った手付金は原則返ってこない

契約締結後は、買主・売主双方に権利義務(債権・債務)が発生します。

・売主の義務 → 物件を引き渡す

・買主の義務 → 売買代金を支払う

そのため、締結した売買契約を解除するということは、約束を破ることになるのです。

よって、買主側の都合で契約を解除した場合は、手付金は返ってきません。

B助

なんか、キャンセルしたくらいで、そんな大金が返ってこないのおかしくね?

と思われる方も一定数いるかと思いますが、売主側にも

ローンの返済ができないため、早く売りたい

次の引っ越し先の資金に充てるため、早く売りたい

といった事情があるのです。

簡単にキャンセルできてしまうようでは、機会損失になり不利益が生じます。

そのため、手付金という制度があるのです。

住宅ローン審査に落ちたときは「特約」次第

もっとも読者に覚えていただきたいのが、

住宅ローン審査に落ちてしまったとき

の手付金の処遇

一般的に

売買契約の締結後、買主が住宅ローン審査に落ちた場合、違約金等はないものとする

といった特約を設定しますが、絶対に明記されているとは限りません。

キャッシュで買う場合を除き、特約は穴が開くくらい要チェックしましょう。

尚、住宅ローン審査って、

意外と落ちる人が多い

ことは覚えておいて下さい。

特に要注意な例を↓に挙げておきます。

  • 車のローン
  • 奨学金の返済が残っている
  • 事前審査をネット銀行だけで地方銀行でやっていない

特に車や奨学金をローン(借金)として認識できていない人、多いです。

また、ネット銀行の事前審査は甘いと言われております。

必ず、地方銀行もあわせて3行くらいに事前審査をしてもらいましょう。

手付金と頭金の違い

手付金と混同しやすいものに「頭金」があります。

頭金は特段法的な支払い義務はなく、あくまで

金融機関からの融資額(借入金)を少なくするため

のお金

・手付金 → 安心して契約締結する旨の証

・頭金 → 購入代金の一部支払い

と解釈します。

尚、頭金を入れることで、

・総返済額や月々の返済額がは少なくな

・住宅ローン審査が通りやすくなる

といったメリットがあります。

頭金は入れない方がいい風潮ってどうなの?

最近は

TAKASUGI

頭金なんて入れたら損

住宅ローン控除を使った方が得だし、残した資金で資産運用した方がいい

という意見が多くあがっております。

個人的には、半分正解で半分不正解な回答です。

前述のとおり、頭金がないと

・住宅ローン審査に落ちる可能性がある

・月々の返済額、総返済額が多くなる

といったデメリットがあります。

頭金なしが有効なのは、あくまで

自分の身の丈にあった物件を購入しているかどうか

もし背伸びして少し高額な物件を購入したとしたら、やはり頭金を入れるべきでしょう。

返済額は高額で、期間は長期に渡ります。

途中で支払えなくなり、売却しなければならない事態にならぬよう、よく考えて選択しましょう。

頭金の支払いタイミングは契約締結後

手付金は契約時に支払うのに対し、頭金は

契約締結後

に支払います。

手付金と違い、頭金には法的ルールがありません。

そのため、下手に契約締結前に支払うと持ち逃げされるリスクを伴います。

知り合い経由の不動産情報

電柱に貼ってあるような不動産情報

など非公式な情報取得の場合、契約締結前に安易に頭金の支払いは避けるのが無難です。

まとめ

今回は、手付金について解説してきました。

・手付金は契約締結後は原則戻ってこない

・住宅ローン審査に落ちた場合、特約に違約金なしの明記があれば戻ってくる

・手付金の相場は、売買代金の5~10%

手付金について、このくらいの知識を持って売買契約に臨みましょう。

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