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不動産

リバースモーゲージとは?デメリット等を正直不動産7話を視聴した現役不動産営業の解説

この記事は、2007年から主に不動産業界にいる私が、

正直不動産(7話)

を視聴しドラマの中で出てきた専門用語を解説しております。

今回は

リバースモーゲージ

について

最初に、私の不動産に関するプロフィールはこんな感じ↓

投稿者の不動産歴

現役の不動産賃貸の営業マン(宅建士持ち)

業界歴は約15年で、元付業者勤務

客付業者にいたこともありますが、営業力は欠片もないのですぐ辞めました(笑)

今は手元にある物件だけで、のうのうと月平均100万円くらいの売上を上げております。

ドラマを見て

A子

不動産屋の裏側って実際どうなっているの?

正直不動産を見て、不動産についてもっと深く知りたい!

B助

といった不動産についての疑問や興味がある人は、是非読み進めていただければと存じます。

逆に

A子

山Pが見れるだけで十分!!

って俳優やストーリ自体に興味がある人は、ご退場いただいた方がいいかも(笑)

さて、この記事ではドラマに出てきた「リバースモーゲージ」について解説していきます。

正直、若年層の資産形成を応援するために開設したブログなので、今回の内容は需要はないと思いますが、

ご両親が老後に備え、自宅売却を考えている

という方は是非仕組みとリスクを覚えてみて下さい。

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リバースモーゲージとは

最初に、

A子

そもそも、リバースモーゲージってなんぞ?

聞いたことないんだけど・・・

といった疑問から

リバースモーゲージとは

自宅を売らず住み続けながら、自宅を担保に老後資金の借り入れを行う制度

です。

そして、

契約者が亡くなった後、自宅を処分する等で借入金を返済する仕組み

となっております。

  • 通常の住宅ローン:元金と利息を返済
  • リバースモーゲージ:利息のみを返済 → 死亡時に元金を一括返済

利息のみの返済のため、月々の負担が少なくて済むメリットがあります。

また、売却すると次の住処を賃貸で探さなければなりません。

しかし、リバースモーゲージなら住み慣れた自宅に住み続けることが可能となり、賃貸を探すストレスもなくなるという訳です。

リバースモーゲージとリースバックとの違い

似たような仕組みで、

リースバック

というものがあります。

まずリバースモーゲージと同じところは

契約後も自宅に住み続けることができること

です。

一方、大きな違いとしては

建物の所有権は買主である金融機関に移ってしまうこと

です。

自宅を売却して、売却した家に賃貸で住むイメージですね

また、リバースモーゲージと比較したメリットとしては、

売却で得た資金の用途は、原則自由

ということ

リバースモーゲージだと用途が「老後の生活費」など原則限定されるため、この点はリースバックの方が優秀です。

でも、所有権は失ってしまうため、どちらも一長一短といったところ

リバースモーゲージのデメリット

さて、いよいよ本題

リバースモーゲージのデメリットですが、おおむね以下3つが挙げられます。

・金利の上昇リスク

・担保評価の下落リスク

・長生きするリスク

それでは順番に解説していきます。

金利の上昇リスク

リバースモーゲージは原則

変動金利

での契約となります。

そのため、今は低金利で月々の返済が少なくても、将来金利が上昇したら負担増となってしまうのです。

ただ、では固定金利の方がいいかというと、そう単純なものでもありません。

固定金利だと変動金利より利率が上がる

ため、今後もずっと低金利なら変動金利の方が有利です。

リバースモーゲージも借金である以上、金利の上下リスクはつきもの・・・

この点は妥協するしかないでしょう。

担保評価の下落リスク

不動産の価値は変化するもの・・・

当然、将来的に担保されている不動産価格が下落する可能性があります。

担保の価値が下落するわけですから、当然亡くなられて契約終了時に

元金の回収ができなくなる

といった事態になることは想定されます。

そこで、金融機関は将来のリスクを回避するため、

・追加の担保を要求する

・予定より前に、自宅を手放して売却しなければらならい

といった対応を迫ってきます。

上記のようなリスクが想定されるか否かは、各金融機関の契約内容によるため、同じリバースモーゲージでも

数社の契約内容を比較検討して、どの金融機関にするか決める

といったことが重要になるでしょう。

長生きするリスク

そして、最もあり得そうなのが「長生き」するリスク

人生100年時代

と言われている昨今・・・

90歳、100歳とご長寿の方は、今後増えていくのではないでしょうか?

もし、想定より長生きしてしまうと、融資限度額を超えてしまう可能性があります。

そうなると融資限度額を超過した分、返済しなければなりません。

老後の資金調達のために契約したことが、長生きすることで逆にデメリットととなるとは皮肉なものです。

三井住友銀行のリバースモーゲージのデメリットに対するQ&A

それでは、具体的に金融機関ではデメリットに対し、どう回答しているか確認していきます。

この記事では、「三井住友銀行」のリバースモーゲージでの契約内容をピックアップしてみました。

Q.契約者が亡くなったあと、債務は子に引き継がれるか?
A.亡くなられて不動産を売却し借入金額を下回っても、不足分の請求はしない
配偶者は契約を引き継ぎ、住み続けることが可能

Q.不動産の評価額がさがったら、いきなり返済を求められるか?
A.担保評価は契約時1回のみ。追加担保や予定外の元本返済はなし。
売却金額が借入金額を下回っても、返済は不要。逆に馬割ったら差額が受け取れる

Q.金利の影響は受ける?
A.変動金利型のみのため、金利上昇時は返済額が増加、下落時は減少

三井住友銀行サイト内より一部引用

こんな感じで、金利の上昇リスク以外はカバーしている模様です。

リバースモーゲージって、結局おすすめなの?

前述のとおり3つのデメリットがあがっているものの、三井住友銀行では金利上昇以外のリスクはカバーされています。

しかし、まだまだ歴史の浅い金融商品であるため、

実は大きなリスクが隠れている可能性

は否定できません。

余程お金がなく困っているような場合を除き、時間的余裕があるなら一旦様子見がいいのではないでしょうか?

本当にお金が必要となった段階で、

  • 自宅を売却する
  • リバースモーゲージやリースバックを利用する

といった選択をしていけばよいでしょう。

まとめ

今回は、リバースモーゲージについて解説いたしました。

若い人には不要な話ですが、ご両親などで老後の生活資金に困っているようなら、アドバイスするため覚える価値ありです。

三井住友銀行のリバースモーゲージを見る限りリスクは低そうですが、歴史の浅い金融商品のため何があるか分かりません。

そもそも、借金をすることに変わりはないため、将来自宅を手放す程困らないように

若いうちから投資を始めること

が重要なのではないでしょうか?

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