よく議論される、物件は「賃貸」or「持ち家」どちらが有利になるかの論争。
様々な意見があるものの、本サイトでは賃貸有利の立場を取ります。
しかし、賃貸物件はオーナーの意向で、高齢になる程借りれなくなるのが実情です。
そのため、老後を迎える段階では、物件を購入することを視野に入れる必要があります。
賃貸不動産業10年以上の経験から、賃貸有利の原則と老後は購入することが必要な理由を解説します。
基本賃貸が有利だが、老後は物件を購入した方がいい理由とは？
もくじ
- 賃貸が有利なわけ
- 基本賃貸有利だが、高齢になると借りられないリスクがある
- 賃貸物件での入居審査の実態
- より良い老後の生活拠点を確保するために、購入も視野に
賃貸が有利なわけ
月々の支払いについては、どちらが有利と一概に言えません。
賃貸なら家賃がかかりますが、購入した場合はローンの返済があります。
一括購入すれば、マンションなら管理費・修繕積立金の支払いのみとなり、戸建てなら町内会費数百円程度にすることができます。
しかし、頭金なしで30年など長期間のローンを組んでしまうと、賃貸と同じかそれ以上のランニングコストがかかってしまうこととなります。
ローンの有無や残債の多少により、有利不利が異なることになるのです。
では、賃貸有利と言える理由はどこにあるのでしょうか？
固定資産税・都市計画税がかかる
物件を所有していると毎年固定資産税・都市計画税がかかります。
地方で土地の評価額が低いようならそれ程高くないでしょうが、東京都内に土地や建物を所有していると、毎年高額の税金を支払わなければなりません。
尚、賃貸では更新料がありますが、意外にも東京都の物件の約3分の1が更新料なしと考えると、更新料の支払いを避ける術はいくらでもあり、比較対象とならないでしょう。
老朽化による建物や設備の修理費用
持ち家だと建物や設備の修繕費用が定期的にかかります。
エアコンや給湯器は耐用10年ほどのため、30年同じ物件に住んだら2～3回は交換しなければなりません。
エアコンで5～10万円、給湯器で20～30万円くらいかかります。
これが賃貸だと入居者側に原因がなければ、すべてオーナー負担とすることができます。
購入すると自分の好みで室内をアレンジできる一方、エアコンや給湯器が故障したり水漏れや雨漏りしたりすると、すべて自分で業者手配し費用を負担しなければならなくるのです。
引っ越ししやすい
購入した物件の隣近所に変な人が住んでいるなど物件や周辺環境に問題があっても、物件を購入してしまっては、すぐに引っ越すことはできません。
また、仕事で遠い地域に転勤することになると、折角購入した物件に住むことができなくなります。
賃貸ならこのような事態になっても、賃貸契約を解約するだけで済みます。
基本賃貸有利だが、高齢になると借りられないリスクがある
一生賃貸に住めるようなら、長い人生において大きな支出がほぼなくなり、人生設計しやすくなるでしょう。
しかし、オーナー視点で考えると、高齢者を入居させることはデメリットとなります。
それは、入居中にお亡くなりになられる可能性が若い人より高いこと。
不動産経営は、空室をなくし目先の家賃さえ入ってくればいいものではありません。
家賃滞納する確率が低くかつトラブルを起こさない人を選んで入居していただくことで、はじめて成り立つビジネスなのです。
所有する物件で死者が出てしまうと、その後の賃貸経営に多大な影響が出てしまいます。
隣の入居者が退去してしまうかもしれないし、室内で亡くなられたことを理由に次の入居者が決まらず、大きく家賃を下げなければならない事態も想定されます。
このような理由から、高齢者を入居させないオーナーが多いことが実態となっております。
賃貸物件での入居審査の実態
本来入居審査は、「高齢であること」や「外国籍であること」のみを理由に入居を断ることは、差別に当たり許されるべきものではありません。
しかし、オーナーの立場に立つとトラブルが起こるリスクを抱えてしまうため、実際は総合的判断のもと入居をお断りしているのが実情です。
他にも、入居希望者の容姿（髪を染めていて派手）や学校・勤務先（以前同じ学校の人を入居させたらトラブルを起こされた）などを理由に、入居を断ることは少なからずあります。
このように、いくら気に入った物件を借りたくても、オーナーの考え方一つで希望物件に入居できないことがあるのです。
より良い老後の生活拠点を確保するために、購入も視野に
前述のとおり、老後は住みたい物件を借りることができなくなるリスクがあります。
そのため、自分が住みたいレベルの住宅を確保するために、このタイミングで賃貸から持ち家を視野に入れる必要があります。
老後生活のスタートを気持ちよく新しい物件で迎えるためには、まとまった現金が必要です。
老後から30年ローンは組めないため、若いうちから老後に備えて貯めてきたお金をいよいよ使うべきときです。
この来るべき時に貯金が全くないといったことにならないよう、貯蓄する癖や比較的ローリスクな投資術を身に着け、若いうちから老後に備えるようにしましょう。
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Q.老後資金2,000万円は貯められるのか？ A.誰でも貯めることができます
Q.資産運用初心者におすすめの投資方法は？ A.インデックス投資で外国株式に投資することです
まとめ
- 若いうちは賃貸に住み、お金を貯める
- 老後が近づいてきたら、物件購入を考える
- 購入時はできるだけキャッシュで支払いましょう
若いうちに物件を購入すると、利息分多く支払う必要があります。
また、ローン支払いが終わりはじめて物件が自分のものとなったとき、築30年を経過していたとしたら、物件の価値はほとんどありません。
反対に若いうちは賃貸でお金を貯め、老後を迎えたとき一括で物件を買うことができれば、利息を払う必要なく新しい価値ある物件のオーナーになることができます。
しかし、この方法を実行するには、老後にまとまったお金を残していなければなりません。
将来価値ある物件を手に入れるために、若いうちから老後に備え、貯蓄や資産運用に励みましょう！