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【第4回】不動産賃貸の裏事情 不動産サイトの上手な条件検索方法を解説 検索条件入れすぎはおすすめしません

第4回は、インターネット上での物件検索の仕方を解説します。

各々「駅近」「バストイレ別」「オートロック付き」等、希望条件があるかと存じます。

そして、各ポータルサイト(SUUMOなど)では希望条件を含む物件のみ表示されるよう条件検索ができます。

このシステムは優れておりますが、一方で検索の仕方を誤ると全く物件が出てこないというデメリットも存在します。

そこで、今回は適切な条件検索の仕方を解説していきます。

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本記事の信頼性

私は現役の不動産賃貸の営業マンです。

業界歴は約15年で、現在は元付業者勤務。

SUUMOへの物件掲載登録は長年行っている業務のため、お手の物です。

不動産サイトの上手な条件検索の仕方とは?

以下のポイントを押さえていただければ、程良く希望に近い物件が出てくるかと存じます。

  • あまり希望条件を入れすぎない。まずは絶対条件のみで検索すること
  • ㎡数は入れない。間取りのみで検索を
  • 上限賃料は管理費込みで検索する 賃料以外の名目で月額でかかるものは多々あります
  • 即入居可は余程急ぎでない限り検索をかけない。良い物件は即入居可になる前に大体決まります

以下、それぞれのポイントを解説していきます。

あまり希望条件を入れすぎない。まずは絶対条件のみで検索すること

例えば、「バストイレ別」のみが必要設備の絶対条件だった場合、基本的にそれ以外の条件は「まず」入れないようにして下さい。

最初から「絶対じゃないけど、あったらうれしい」といった条件まで入れてしまうと、ヒット数が少ないか全く出ない可能性が高いです。

そのため、最初は「絶対条件のみ」検索にかけるようにしましょう。

希望の上限家賃と最寄駅やエリアは設備等の条件の前に入力しているはずなので、この時点で相場とかけ離れていれば、ほとんど検索にひっかかりません。

逆に相場に合っていた場合は、大量に物件が出てきます。

大量に出てきたら、次に例えば「温水洗浄便座」が「絶対じゃないけど欲しい優先順位上位」なら、これにチェックを入れます。

設備でなくても「築年数を築10年以内に絞る」「2階以上で絞る」でも構いません。

こうして少しずつ条件を絞っていき、程良い数字になった時点で、絞られた物件の詳細を確認していきましょう。

㎡数は入れない。間取りのみで検索を

よく「20㎡以上ほしい」「30㎡以上はないと・・・」などと相談される方がおりますが、あまり㎡数にはこだわらない方がいいです。

まず、㎡数の多くは「壁芯」の数字のため、壁の内側も含まれております。

アパートタイプよりマンションタイプは壁が厚いため、同じ㎡数だと基本的にマンションタイプは狭くなります。

また、ベランダは除きますが、㎡数には実際の居住スペースでない収納やトイレはもちろん物が置けないようなデッドスペースも含まれます。

居室以外のところが広くて、実際使える範囲は狭いといった物件はよくあります。

その中でも、よく㎡数詐欺であるのが階段

「玄関は1階で、いきなり階段があって居室は2階」といった物件を想像すると分かりやすいかと存じます。

㎡数には階段も含まれるため、「30㎡あっても、実際の居室は25㎡もない」といった条件より狭い物件も検索で拾ってしまうのです。

それから、条件を例えば20㎡で切ってしまうと、極端な話ですが「19.9㎡の物件」は検索にヒットしません。

上述のとおり、㎡数検索では実際に希望している広さと合致しないことがよくあるため、たった0.1㎡の差のみで検索から外れるのはもったいないですよね。

㎡数ではあまり検索をかけず、「1K」「1LDK」といった間取りで検索をかけた方が無難です。

尚、部屋の広さは家賃に影響します。

もし上記のとおり希望条件と上限賃料を入れて自分の希望する広さの物件が出ないのなら、それは相場とかけ離れているということ。

もっと相場の安いエリアに変えるか、エリアを変えられないなら条件を妥協するようにして下さい。

上限賃料は管理費込みで検索する 賃料以外の名目で月額でかかるものは多々あります

上限賃料を入力する際は、必ず「管理費(共益費)込み」にして下さい。

賃料だけが月々のランニングコストではなく、多くの物件には管理費(共益費)があります。

中でもマンションタイプは管理費10,000円くらいするところも多々あるため、賃料のみで検索をかけると希望賃料と実際の月額支払い額がかけ離れてしまうからです。

また、最近では管理費の他にも「24時間サポート費用」や「保証会社へ支払う月額保証料」があるケースも。

こういった細かいところは、検索に引っ掛けることができない場合が多いです。

そのため、一旦管理費までで絞って上記のような費用は細かく詳細を確認するか、募集している不動産会社へ直接問い合わせるようにして下さい。

ここを怠ると後々認識違いでトラブルの元になりますので、注意しましょう。

即入居可は余程急ぎでない限り検索をかけない。良い物件は即入居可になる前に大体決まります

SUUMOのCMで「即入居可」で検索をかけているところを見かけましたが、あまりおすすめできない検索条件として2つ理由があります。

まず、退去前や退去後間もない希望物件が検索に引っ掛からないのが1つ目の理由。

急ぎで引っ越ししなければならない時を除き、即入居可で検索するメリットはどこにもありません。

そしてもう1つの理由が、即入居可で出てきた物件は「即入居可の状態になるまで決まらなかった物件」だったということです。

良い物件は、退去後間もないか退去前の内見できない状況でも決まります。

即入居可で絞るとあまり良くない物件を多く拾ってきてしまうため、基本検索条件には入れないようにしましょう。

不動産会社の登録ミスはよくあること。マイナーな条件で検索をかけるのはおすすめしません

私もたまにやらかしますが、不動産会社は設備にチェックを入れ忘れます。

今は登録を外注することもありますし、物件を見たことのない人が登録することが多いため、登録間違いはよく見かけます。

また、退去予定や新築建築中などで実際に現場を確認できず、特定の設備があるか否か把握していないことも。

あるかないか分からないときは、当然なかった時のトラブル防止のため「あり」にはしません。

さすがに「バストイレ別」や「オートロック」といった重要項目を登録し損ねることはありませんが、「防犯カメラ」「床下収納」くらいになると、現場を見ないと一々覚えていられません。

そのため、こういったややマイナーな条件を検索に入れてしまうと、本来の希望条件であるはずの物件が検索から漏れる可能性があります。

検索条件入れすぎがダメな理由は、こういった登録する側の事情にも原因があるのです。

まとめ

  • 条件検索はまず必須条件のみで。優先度が低い条件は後から付け足そう
  • ㎡数での検索はおすすめしない。「1K」「1LDK」といった間取りで検索をかけよう
  • 上限賃料は管理費込みで検索を。賃料だけでは実際の月額ランニングコストと10,000円以上かい離することも
  • 急ぎの引っ越しでない限り即入居で検索しない。良い物件は即入居可になる前に決まります

上記を踏まえて検索してみると、これまでより程良く希望物件を絞れるかと思います。

もし上記の方法で希望物件がほとんど出てこないようなら、それは希望条件と相場がかけ離れているということになります。

その場合は希望条件をいくつか妥協するか、もっと相場の安いエリアで探すことをおすすめします。

100点満点の物件はなかなか出てこないため、ある程度のラインをクリアした物件で妥協することも重要です。

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