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不動産

優良な中古マンションの探し方 その探し方では手に入りません!

こんにちは、TAKASUGIです。

新居へ引っ越し、最初は毎日ホテル気分で落ち着きませんでしたが、ようやく新生活に慣れてきました。

さて、今回購入した中古マンションですが、約1年かけてようやくGETできた代物・・・

不動産屋をやっている私でも、それなりに資産価値があると判断できる物件はそうそう手に入れられないのが現実です。

2022年はロシア・ウクライナ戦争に始まり、歴史的な円安・物価高で目まぐるしく変わる社会情勢・・・

不動産価格も大分おかしなことになっており、高止まりの状況が続いております。

現状、需要と供給は圧倒的に需要が多く、優良な中古マンションはそうそう出てこないのが現状です。

A子

希望条件に合う物件が全く出てこない・・・

やっと出てきたと思ったら、内見する前に決まってしまった・・・

B助

おそらく、こんな悩みを抱えている人は多いのではないでしょうか?

そこで、この記事では私がこの1年、どういった探し方・考え方をして優良物件をGETできたか、解説していきます。

結論として、以下の6点をおさえておきましょう。

ポイント

  • 高い買い物になるため、妥協はしない
  • 購入候補の物件は、あらかじめ目ぼしをつけておく
  • 購入候補の物件は、どこが元付業者になりそうか目ぼしをつけておく
  • 予算内だったら指値(値引き交渉)をしない
  • 内見は確認作業。問題なければ即決する
  • 週末をまたがない

はっきり言って、これくらいの思考とスピードがないと優良物件は手に入りません。

この記事を参考に、ライバル達に先回りをし、優良物件をGETしましょう!

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本記事の信頼性

私は現役の不動産営業マン(宅建士持ち)

賃貸メインですが、売買の知識も人並み以上にあります。

また、最近実際に購入した実績があるので、リアルな状況もお伝えできるでしょう。

前提条件:そもそも優良物件の定義とは?

当然、優良物件に明確な定義はありません。

Aさんが良いと言っても、Bさんにとっては条件に合わないことなんて多々あります。

ただ、基準を設けるとしたら、

リセールバリューが高いこと

この1点につきます。

時がたっても値上がりする、価格維持、下がってもそれ程下がらない・・・こういった物件が優良物件です。

そのため、最低限以下の条件に当てはまったら、優良物件とは言えません。

ポイント

  • 1981年以前に建築された旧耐震の物件
  • 駅から徒歩10分を超える物件
  • 世帯数50戸未満の小規模な物件

それぞれ上記は

・安全性

・利便性

・将来のランニングコスト

に大きな不安があり、それ故売れにくいためです。

1981年以前に建築された旧耐震の物件

安心・安全を売る商売って儲かります。

保険なんて、よく考えればなくてもいい商品がバンバン売れますよね?

それだけ、安心・安全って言葉はマーケティングにとって重要なんです。

しかし、旧耐震基準の物件って、災害大国ニッポンではめちゃくちゃ危険に感じますよね?

実際、これだけ大きな地震が来ても倒壊しないのが多いのですから、旧耐震といえど頑丈です。

でも、やはりイメージってものがあり、どうしても安全性に疑問符が残ります。

そのため、いざ将来売りに出そうとしても、二束三文でも売れれば儲けもの・・・
最悪買い手がつかず、管理費や固定資産税を支払い続ける負動産になる可能性が大なんです。

旧耐震物件はリセールバリューの観点から、もっとも避けたい条件となります。

駅から徒歩10分を超える物件

できれば最寄駅は徒歩7分以内がベストです。

SUUMOにも、検索で7分などという中途半端な条件を選べるのは

A子

徒歩10分はちょっと遠いなぁ・・・

と感じている人が多い証拠

ただ、徒歩7分以内って駅前が開発されているエリアだと、そうそうありません。

なので、次の徒歩10分は切りのいい数字ということで、ここが最低妥協ラインとなります。

ただでさえ満員電車が苦痛なのに、加えて駅まで長時間歩くとなると、マジで苦痛な毎日です。

よって、駅から遠いというのは、それだけで将来売却に苦戦が予想されます。

最寄駅から徒歩10分を超える物件は、候補から外すのが無難です。

世帯数50戸未満の小規模な物件

これ、意外と盲点だと思います。

私も最初は、

TAKASUGI

世帯数多いと、近所づきあい面倒くさそう・・・

小規模なところの方がよさそうだニャー

って考えていたけど、逆でした。

小規模だと修繕積立金が将来爆上がりする可能性があるからです。

考えてみれば当然で、戸数が少ないと積立金が貯まるスピードが遅いのは当然

また、絶対に滞納者は出てくるので、ただでさえ少ない人数で貯めているのに、さらに積立スピードが減速します。

このようなことが起こると、将来大規模修繕を行うときに

・資金が足りずに修繕できない

・不足分を別途徴収する、月々の修繕積立金を増額する

ということになり兼ねません!

小規模物件も将来の支出増になる可能性があり、候補から外すのが無難なのです。

NGを避けると優良物件の定義がこんな感じに

では、NG条件を踏まえて優良物件はどんなものか、以下にまとめてみました。

・なるべく築浅(10年以内なら尚よし)

・最寄駅は徒歩10分以内(できれば7分以内)

・総戸数は50戸以上(3桁あれば尚よし)

さらにこれに加えて

メジャー7の旧分譲

というのも入れてみましょう。

メジャー7は、大手分譲マンションディベロッパーの神7(笑)

三菱地所・三井不動産・住友不動産・野村不動産・東急不動産・東京建物・大京
>>>マンションデベロッパー大手7社の新築マンション情報サイト | メジャーセブン (major7.net)

この7社のことを指します。

日本人って、やっぱりブランド物には弱いんです。

多少古くなっても、

A子

大手で建ててるから安心

古い部分はリフォームでなんとかなりそう

って感じで売れる可能性が高くなるんですね。

不動産って、長く住むとしても絶対にいつかは売る物・・・
自分の代でなくとも子供の代で売ることになるでしょう。

そのときに資産価値があるかないかで、買ったのが正解だったか否か分かるのです。

もちろん自分と家族にとって住環境の良いことが前提となりますが、マンション購入はたとえ自分が住むために買っても

投資の側面がある

ことを重々承知しておきましょう。

優良物件を買うまでに行った実際の行動を解説

では、冒頭でお伝えした行動を具体的に解説していきます。

高い買い物になるため妥協しない

はい、これ当然ですね

言われなくても分かってます!って人は多いでしょう。

でも、あまりにも良い物件が出てこなかったり、営業マンに乗せられたりして、最低限の条件を捻じ曲げる可能性はあります。

私も実際、

TAKASUGI

あまりにも出てこないから、ここでもいいかなぁ・・・

でもエリアが若干微妙だし高いし・・・うーん、悩むニャー

って心理状態になったくらいです。

一般の人が方向性ぶれるのは、簡単に想像できます。

なので、ある程度の妥協はあったとしても、

最低限の条件は曲げない

という心は最後まで持ち続けましょう。

購入候補の物件は、あらかじめ目ぼしをつけておく

はっきり言って、

SUUMOなどのポータルサイトに載ってから動くのでは遅い

と思って下さい。

私のGETした物件は、SUUMOに掲載される前に私が内見予約を一番に取ってしまいました。

言い換えると、すべてのSUUMO経由で問い合わせした人は、すでに私にスピードで負けていたのです。

なぜこんなことができたかは後述いたしますが、私の今住んでいる物件含め、

希望エリアのメジャー7分譲物件はすべて頭に入れていました

あとは過去の販売履歴を見れば、間取りや内観・共用部の写真、売り出し価格は検索すればいくらでも出てきます。

結局私のエリアでは2棟しか買える候補がなかったので、ひたすら該当物件が売りに出るのを待ち続けました。

こんな感じで、事前に候補物件はリサーチしておくのです。

購入候補の物件は、どこが元付業者になりそうか目ぼしをつけておく

目ぼしの物件がついたら、次はどこが元付業者になるか目ぼしをつけます。

【不動産】元付業者と客付業者の違いを知り、上手に店選びをしよう

こんな悩みを抱えている方、多いのではないでしょうか? 実は、不動産賃貸のお店は大きく分けて、下記のとおり2種類あります。 基本的に、見た目がキレイで駅前など立地の良い場所にある不動産業者は、客付業者で ...

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これ、実はかなり重要!

私も売買は囲い込みができず、売却依頼を受けたら他の不動産会社にも紹介すると思っていましたが、

実際囲い込みは横行しております!

>>>大手不動産仲介は「囲い込み」が蔓延?!

TAKASUGI

「囲い込み」とは売主から専任または専属専任媒介契約で売却依頼された物件を、他の不動産会社に契約させないこと

優良物件は決まっていなくても「決まっちゃいました」とウソをつき、直接の客を優先させるのニャー

優良物件の専任・専属専任媒介契約を勝ち取ったら、その不動産屋は間違いなく両手を狙います。
※両手とは、売主と買主双方から仲介手数料を得ること

ほぼ同時に申込の意思が入ったら、元付業者へ直接行った客を優先するのは当然です。

では、どこが元付業者になる可能性が高いのでしょうか?

予測するポイントは、やはり

建てたところに依頼するのがセオリー

例えば、住友が分譲したら住友、三井が分譲したら三井・・・といった感じ

なので、旧分譲した不動産業者に、

TAKASUGI

この物件に売りが出たら教えてくれニャー

とあらかじめ問い合わせしておくのです。

また、大手はだいたいホームページで、該当の物件が売り出されたらお知らせしてくれる機能を備えております。

これでSUUMOなどのポータルサイトに載るより前に内見予約を取れる可能性が高まるのです。

尚、私は一度仲介手数料の安いところを通そうとして、三井のパークホームズを取り損ねました💦

TAKASUGI

売買なんだから、即決する人なんて早々いないだろ

いたとしても交渉入るだろうから、満額で申し込めば勝てるはずだニャー

なんて悠長なことしていたら、内見すらできずに終わってしまったのです!

やはり、募集の根っこを押さえている元付業者と直接やり取りするのがよかった、と後悔した瞬間でした。

その後、やはり元付直接でないと優良物件は取れないと判断し、前述のように売りが出たら教えてもらえる機能を利用しました。

こうして事前に元付になるであろう不動産会社に目ぼしをつけることで、

仲介手数料を安くしたいライバル

に勝てる可能性が高くなるでしょう。

予算内だったら指値(値引き交渉)をしない

一昔前は中古マンションなんて値切るのが当たり前でしたが、需給のバランスが崩れた今

優良物件は満額

でないとまず取れません。

そのため、前述のとおり動いて、せっかく一番最初に内見予約が取れたとしても

B助

もう100万くらい安くならないの?

なんて値引き交渉していると、その後「満額でいい」という人が現れると番手が覆ります!

ネットやSNSでは、よく安く買う方法など紹介されていますが、それはあくまで通常レベルの物件

優良物件で値引き交渉などしていたら、取れるものも取れなくなります。

自分の決めた予算内であったら、必ず値切らず満額で決めるようにしましょう。

ちなみに今回、もし私が値引き交渉していたら、間違いなく買い逃していました。

内見翌日に、2番手・3番手がすぐに入ったためです。

証拠のない話ですが、契約後に聞いた話なので、焦らせる意図はないタイミングにつき、おそらく真実でしょう。

内見は確認作業。問題なければ即決する

内見はあくまで確認作業

優良物件は、ネットで多くの物件を見ていれば、目が肥えて素人でもある程度分かってきます。

そのため、内見時までに9割方決めにかかり、

問題なければ即決

A子

一旦持ち帰って考えます

では遅いのです。

実際、私の内見翌日には3番手まで入ったのですから・・・

よく私も賃貸の立場ではあるものの、

A子

この後、内見入っていますか?

私が一番最初に内見できますか?

と、今自分がどのポジションにいるか確認の質問をされますが、営業マンの回答を鵜呑みにしてはいけません。

・他に内見者がいないのにいると言って焦らせる

・いないの回答は真実だが、急な内見でその後即決された

という可能性は大いにありえます。

買付申込書

これを記入して提出するまでは、安泰ではないのです!

優柔不断では優良物件を手に入れることはできません。

大きな買い物といえど、決断力のある人に優良物件が渡ることを覚えておきましょう。

週末をまたがない

当然のことで、土日に休みの人が多いため内見は土日に集中します。

そのため、最初の週末で優良物件は決まる可能性が高い

B助

今週末は予定があるから、次の週末にしよう

だと、物件が残っていない可能性大です。

逃したくないなら、意地でも時間を作って最初の週末に内見しましょう。

また、不動産屋を長年やっていると分かるのですが、

天気のいい土曜日はあまり内見がない

A子

土曜日は天気がいいから遊びに行って、日曜物件を見に行こう!

こんな感じに考えている人が多いのでしょう。

私の場合も、泣く泣く仕事の関係で土曜午後に内見したのですが、午前に内見した人はおりませんでした。

天気のいい日だったので、前述のような考えの人が多かったようです。

そして、翌日曜日に内見予約が殺到していたと聞いています。

結論として、日曜日より土曜日、さらに午前中になるべく内見を入れることをおすすめします。

尚、私のときは売主が住んでいて売主も休みの土日しか内見できなかったけれど、

平日に内見できる

ならさらに内見の1番手を取れる可能性が高まります。

とにかく、自分が時間を設けられる最短で内見するべきです!

まとめ

いかがでしたでしょうか?

まずポイントとしては、すぐ決まる優良物件がどんな物か覚えましょう。

次に、希望エリアの全物件をリサーチし、自分の希望に合った物件をピックアップします。

その後、狙った物件はどこが元付業者になるか目ぼしをつけ、売り出される前から問い合わせをしましょう。

あとはメンタルの問題

値切る、結論を持ち越す、すぐに内見しない

こういったことをすると、せっかく掴んだチャンスを逃してしまします。

大きな買い物ですが、不動産は投資の色もあるため、決断力も必要なのです。

リセールバリューの高い物件を是が非でもGETしたいなら、このくらいの心構えと物件の目利きをできる能力を磨いていきましょう!

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