FP3級の難問　建ぺい率・容積率問題の計算方法を解説

こんにちは、TAKASUGIです。

FP3級取得を目指して勉強中

難問だと思ったところを、手あたり次第に記事にしているとことです（笑）

今回取る上げるのは、不動産分野で頻出される

建ぺい率・容積率

の問題

面積にただパーセンテージを掛ければ解ける・・・だったらいいのですが、そう簡単ではありません。

こんな感じで、悩みを抱えている人も多いことでしょう。

この記事では、

・建ぺい率と容積率の違い

・単純な掛け算を邪魔する「建ぺい率の緩和」「前面道路幅員による容積率の制限」

について、分かりやすく解説します。

プロフィールのとおり、私は宅建一発合格の実績があります。

そして、何より現役不動産屋ですので、権威性は間違いないでしょう。

この記事を読んで、苦手を克服し、得点源に変えられるよう覚えていきましょう！

問題を解く前に：そもそも建ぺい率・容積率ってなに？

まず、問題を解く前に

という人は、まずそれぞれが何であるか覚えないと始まりません。

以下、小難しいことはすっとばして、分かりやすくお伝えします。

建ぺい率は土地の何パーセント使って建物を建てていいか

建ぺい率は

土地の何パーセントに建物を建てていいか

という数字

分かりやすく例えると

土地：100㎡　建ぺい率：60％

とあったら

100㎡　×　0.6（60％）　＝　60㎡

と60㎡までは建物を建てるのに使っていいですよ・・・ってこと　

なんでめいっぱい土地を使って建ててはいけないの？

想像してみて下さい。

すべての土地に建物がぎゅうぎゅうに建てられたら、どうなるでしょう？

もし１軒で火災が発生したら、たちまちそこら中の家に燃え広がりますよね？

そうならないために、建築基準法という法律で、

ある程度土地を空けておいて、火災が広がらないようにしましょう

と決められているのです。

容積率は建物の高さを規制

一方、容積率は

建物の高さ

を規制しています。

住宅地にいきなり50階建てのビルが建ったら、大変ですよね？

建ぺい率だけでは、上空に対する規制がなくなるため、

・隣近所の日当たりを確保

・人口増加の抑制

といった理由から、容積率で制限をかけています。

尚、人口増の抑制はピンと来ない人は、自分の家の前に急にタワマンが建ったことを想像してみて下さい。

いきなり何百世帯もご近所さんが増えるのだから、

自宅前が人でごった返し交通渋滞、近所のスーパー・コンビニは大混雑

ってなりますよね？

こういった理由でも高さ制限は重要なんですね。

容積率から建築可能な延べ床面積を求める

容積率はだいたい200％とか300％とか、100より大きい数字になります。

例えば

土地：100㎡　容積率：300％

なら、

100㎡　×　3（300％）　＝　300㎡

となり、300㎡までの延べ床面積なら建てていいですよってことになります。

建ぺい率・容積率の問題を難しくする2つの理由

建ぺい率・容積率から建築可能な面積を求めるのは、単なる掛け算

しかし、以下の2つがこの問題を複雑化させております。

防火地域と耐火建築物による建ぺい率の緩和

さきほど、建ぺい率の制限は

火災が隣近所に広がらないため

とお伝えしました。

なので、火災が広がりにくい地域、建物であるなら、

建ぺい率を緩和してもいい

という決まりがあります。

主に出題されるのは以下のとおり

・建ぺい率80％の地域で、防火地域かつ耐火建築物の場合、建ぺい率制限なし（100％）

以下は建ぺい率10％緩和（両方満たせば20％緩和）

・建ぺい率80％以外の地域で、「防火地域+耐火建築物等」または「準防火地域+耐火または準耐火建築物等」

・特定行政庁が指定する角地

正直、覚えにくいと思います。

何度も過去問を解いて、

・建ぺい率80％という数字を意識する

・防火地域と準防火地域、角地を意識する

ように練習しましょう。

3級なら、「特定行政庁が指定していない角地」のようなひっかけ問題は、まず出ないと思われます。

前面道路幅員による容積率の制限

普通は与えられた容積率と敷地面積を掛ければいいのですが、

前面道路が12ｍ未満

の場合、指定容積率と前面道路幅員の制限より求められた

いずれか低い方の容積率

が適用されます。

特に実技試験では、指定容積率を掛けるだけの単純問題はまず出ません。

前面道路幅員の方の計算式を覚える必要があります。

ただ、掛ける数字は与えられます。

例えば、

敷地面積：300㎡　指定容積率：400％　前面道路：5ｍ
前面道路幅員による容積率の制限：前面道路幅員×6/10

2021年1月出題から一部抜粋　出典：イチから身につくFP3級合格のトリセツ　速習問題集

だった場合、前面道路幅員の計算は

5（ｍ）　×　6/10　＝　3（300％）

となり、400％＞300％となるため、300％が適用されます。

ここまできて、ようやくただの掛け算

300㎡　×　3（300％）　＝　900㎡

となり、延べ面積900㎡までの建物を建てられることが答えられました。

建ぺい率および容積率の実技試験の傾向と対策

過去問を見る限り、建ぺい率および容積率の両方の答えを求められます。

だいたい選択肢の数字はバラバラなので、どちらか一方が分かれば正解にたどり着けるでしょう。

そこで、

建ぺい率・容積率のいずれか計算しやすい方

を軸にして、計算するのがよいかと思います。

個人的には容積率の方を先に求めるべき

理由は

建ぺい率の方が防火地域や角地の文字を見落とす恐れがあるから

容積率は前面道路幅員だけ気をつければいいので、こちらの方が答えを導きやすいです。

まず容積率を求めて、それから建ぺい率を求める

のが最適かと存じます。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

建ぺい率および容積率を求める問題は、ほぼ確実に出題されます。

ただ、不動産に携わっていない人にとって、意味を覚えるのも一苦労でしょう。

ただの掛け算で求められますが、以下の2点がその邪魔をします。

・防火地域や角地など建ぺい率の緩和

・12ｍ未満の道路は前面道路の容積率制限

以上2点に気をつければ、ほぼ何とかなる問題です。

苦手を得意に変えて、得点源にできるよう何度も過去問を練習していきましょう！